Chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 năm 2026 dao động phổ biến từ 1,5 đến 3,3 tỷ đồng, tùy theo gói thi công phần thô hay trọn gói, loại vật tư hoàn thiện và giải pháp móng theo địa chất nền đất. Mức chi phí cụ thể được xác định dựa trên tổng diện tích xây dựng quy đổi theo hệ số từng hạng mục nhân với đơn giá thi công tại khu vực, chứ không phải lấy thẳng 110m2 nhân số tầng. Hãy cùng Chuyện Xây Nhà tìm hiểu chi tiết cách tính, bảng hệ số quy đổi và đơn giá cập nhật trong bài viết dưới đây.

Dự toán chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 năm 2026 là bao nhiêu?

Dự toán chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 năm 2026 vào khoảng 1,54 đến 1,89 tỷ đồng với gói phần thô và 2,42 đến 3,3 tỷ đồng với gói trọn gói chìa khóa trao tay, tính trên tổng diện tích quy đổi 440m2.

Một điểm có lợi cho công trình là đơn giá phân bậc theo tổng diện tích sàn. Nhiều nhà thầu áp đơn giá cơ bản thấp nhất cho công trình từ 350m2 trở lên, mỗi bậc giảm 50.000 đến 100.000 đồng/m2. Với 440m2 diện tích quy đổi, nhà 3 tầng 110m2 nằm ở bậc giá tốt nhất, chênh khoảng 22 đến 44 triệu đồng so với công trình dưới 300m2 cùng gói vật tư.

Chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 trọn gói

Chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 trọn gói là 2,42 tỷ đồng ở gói vật tư cơ bản và 3,3 tỷ đồng ở gói cao cấp, tính theo công thức 440m2 nhân đơn giá từ 5.500.000 đến 7.500.000 đồng/m2. Gói trọn gói bao gồm phần thô, nhân công hoàn thiện và vật tư hoàn thiện gắn liền công trình như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn nước, cửa cùng hệ điện nước âm tường.

• Nội thất rời gồm giường, tủ, sofa, bàn ghế và thiết bị gia dụng, thường cần dự trù thêm từ 300 triệu đồng với nhà 3 tầng
• Sân vườn, cổng rào, tường rào và hạng mục cảnh quan ngoài khối nhà chính
• Thủ tục pháp lý gồm hồ sơ xin giấy phép xây dựng, hoàn công và cấp số nhà, chiếm khoảng 3 đến 5 phần trăm ngân sách
• Chi phí ép cọc khi nền đất yếu, tách thành hợp đồng riêng tính theo mét dài cọc, không nằm trong đơn giá mỗi mét vuông

Chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 phần thô

Chi phí gói phần thô và nhân công hoàn thiện rơi vào khoảng 1,54 đến 1,89 tỷ đồng, tương ứng 440m2 nhân đơn giá từ 3.500.000 đến 4.300.000 đồng/m2. Chênh lệch so với gói trọn gói cơ bản vào khoảng 700 đến 900 triệu đồng. Khoảng chênh lệch này không phải phần tiền tiết kiệm được mà là phần chi phí và công việc chuyển từ nhà thầu sang gia chủ:

• Mua toàn bộ vật tư hoàn thiện cho ba sàn gồm gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn và thiết bị điện
• Khảo giá, đặt hàng, nhận hàng và nghiệm thu chất lượng vật tư nhiều đợt tại công trình
• Giám sát tiến độ và chất lượng thi công liên tục trong 6 đến 9 tháng
• Chịu rủi ro hao hụt vật tư, mua thiếu phải bổ sung gấp với giá lẻ, hoặc mua thừa không dùng hết
• Chịu biến động giá thép và xi măng trong suốt chu kỳ thi công, khoản mà hợp đồng trọn gói đã khóa cố định

Diện tích xây dựng của nhà 3 tầng 110m2 được quy đổi như thế nào?

Diện tích xây dựng của nhà 3 tầng 110m2 được quy đổi bằng cách nhân diện tích thực tế từng hạng mục với hệ số tương ứng rồi cộng dồn, cho ra tổng diện tích tính tiền khoảng 440m2 thay vì 330m2 như nhiều gia chủ lầm tưởng. Cách tính này phản ánh đúng khối lượng thi công thực tế của móng, mái và các hạng mục phụ.

Bảng hệ số quy đổi từng hạng mục

Bảng hệ số quy đổi là tỷ lệ phần trăm dùng để đổi diện tích thực tế của từng hạng mục thành diện tích sàn tương đương, dựa trên mức hao phí vật tư và nhân công. Bảng dưới đây tổng hợp các hệ số phổ biến trên thị trường cho công trình nhà phố 3 tầng.

Ví dụ quy đổi thực tế cho công trình 110m2

Ví dụ quy đổi dưới đây minh họa cách cộng dồn từng hạng mục để ra tổng diện tích tính tiền của một công trình 3 tầng trên mặt bằng 110m2. Giả định công trình sử dụng móng băng hệ số 50 phần trăm và mái bê tông cốt thép hệ số 50 phần trăm.

Đơn giá xây nhà 3 tầng 110m2 năm 2026 là bao nhiêu một m2?

Đơn giá xây nhà 3 tầng 110m2 năm 2026 chia thành hai nhóm chính là đơn giá phần thô từ 3.500.000 đến 4.300.000 đồng mỗi mét vuông và đơn giá trọn gói từ 5.500.000 đến 7.500.000 đồng mỗi mét vuông. Mức giá cụ thể thay đổi theo khu vực, quy mô công trình và cấp độ vật tư hoàn thiện.

Đơn giá xây dựng phần thô

Đơn giá xây dựng phần thô bao gồm nhân công và toàn bộ vật tư thô, dao động từ 3.500.000 đến 4.300.000 đồng mỗi mét vuông đối với nhà phố 3 tầng. Khoảng chênh lệch trong nhóm này đến từ phong cách kiến trúc và điều kiện thi công thực tế.

Những yếu tố cấu thành nên đơn giá phần thô gồm:

• Vật tư thô: bê tông, cốt thép, gạch xây, cát đá xi măng, cốp pha và vật tư chống thấm
• Nhân công: thợ xây, thợ sắt, thợ cốp pha, thợ điện nước và nhân công hoàn thiện
• Phong cách kiến trúc: nhà phố hiện đại thường ở mức 3.550.000 đến 3.750.000 đồng mỗi mét vuông, trong khi tân cổ điển từ 3.750.000 đến 4.250.000 đồng mỗi mét vuông do nhiều phào chỉ và chi tiết trang trí
• Điều kiện thi công: công trình trong hẻm nhỏ dưới 5m thường cộng thêm 100.000 đến 300.000 đồng mỗi mét vuông do vận chuyển và tập kết vật tư khó khăn

Đơn giá xây dựng trọn gói

Đơn giá xây dựng trọn gói phân theo ba cấp độ vật tư hoàn thiện, từ 5.500.000 đồng mỗi mét vuông với gói cơ bản đến 7.500.000 đồng mỗi mét vuông với gói cao cấp. Bảng dưới đây đối chiếu từng gói với chủng loại vật tư tương ứng và tổng chi phí quy ra cho công trình 440m2 diện tích quy đổi.

Chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 gồm những hạng mục nào?

Chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 gồm ba nhóm hạng mục chính là chi phí pháp lý thiết kế và hoàn công chiếm 3 đến 5 phần trăm, chi phí phần thô và kết cấu chiếm 50 đến 60 phần trăm, chi phí hoàn thiện và nội thất chiếm 30 đến 40 phần trăm tổng ngân sách. Nắm rõ tỷ trọng từng nhóm giúp gia chủ tự đối chiếu dự toán của mình với mặt bằng chung.

Chi phí pháp lý thiết kế và hoàn công

Chi phí pháp lý thiết kế và hoàn công là nhóm bị bỏ sót nhiều nhất khi gia chủ tự dự toán, chiếm khoảng 3 đến 5 phần trăm tổng ngân sách công trình. Nhóm này không xuất hiện trong đơn giá mỗi mét vuông nhưng bắt buộc phải chi trả.

Các khoản cụ thể trong nhóm pháp lý và thiết kế gồm:

• Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm bản vẽ xin phép và lệ phí thẩm định tại địa phương
• Phí thiết kế kiến trúc và kết cấu, thường tính theo mét vuông sàn hoặc theo phần trăm giá trị công trình
• Hồ sơ hoàn công, cấp số nhà và cập nhật tài sản trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Chi phí đấu nối điện nước và các khoản lệ phí hành chính phát sinh

Chi phí phần thô và kết cấu

Chi phí phần thô và kết cấu chiếm tỷ trọng lớn nhất với 50 đến 60 phần trăm tổng ngân sách, tương đương khoảng 1,2 đến 1,6 tỷ đồng với công trình 3 tầng 110m2. Đây cũng là nhóm quyết định tuổi thọ và độ an toàn của ngôi nhà. Phần móng riêng đã chiếm khoảng 10 đến 15% tổng chi phí và biến động mạnh nhất theo địa chất. Các hạng mục cấu thành gồm:

• Phần móng: đào đất, ép cọc nếu cần, đổ bê tông móng và đà kiềng
• Phần khung: cột, dầm, sàn bê tông cốt thép của ba tầng
• Phần bao che: xây tường, tô trát trong và ngoài nhà
• Phần mái và chống thấm: đổ mái, chống thấm sân thượng, khu vệ sinh và ban công
• Hệ điện nước âm tường đi cùng giai đoạn thi công thô

Chi phí hoàn thiện và nội thất

Chi phí hoàn thiện chiếm 30 đến 40 phần trăm tổng ngân sách và là nhóm có biên độ dao động rộng nhất, hoàn toàn phụ thuộc vào lựa chọn vật tư của gia chủ. Khác với phần thô có khối lượng cố định theo bản vẽ, phần hoàn thiện có thể co giãn hàng trăm triệu đồng trên cùng một công trình.

Điểm cần phân biệt rõ là ranh giới giữa nội thất cố định và nội thất rời, bởi gói trọn gói thường chỉ bao gồm nhóm thứ nhất:

• Thuộc gói trọn gói: ốp lát gạch, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa đi và cửa sổ, hệ thống đèn và thiết bị điện, lan can cầu thang
• Nằm ngoài gói trọn gói: tủ bếp, tủ áo, giường, sofa, bàn ăn, rèm cửa, máy lạnh và thiết bị gia dụng

Nên chọn xây trọn gói hay xây phần thô cho nhà 3 tầng 110m2

Xây trọn gói thắng về khả năng kiểm soát ngân sách và tiết kiệm công sức, trong khi xây phần thô tốt hơn về mức chi phí ban đầu và quyền chủ động chọn vật tư. Lựa chọn phù hợp phụ thuộc vào quỹ thời gian, kinh nghiệm xây dựng và khẩu vị rủi ro của từng gia chủ.

Trường hợp nên chọn xây trọn gói

Gia chủ nên chọn xây trọn gói khi không có quỹ thời gian giám sát thường xuyên, không rành vật tư xây dựng và muốn chốt ngân sách cố định ngay từ khi ký hợp đồng. Một đơn vị đảm nhận từ thiết kế đến hoàn thiện sẽ đảm bảo màu sắc, chủng loại vật tư và phong cách thống nhất trên cả ba tầng, tránh tình trạng chắp vá thường gặp khi mỗi giai đoạn do một bên khác nhau thực hiện.

Trường hợp nên chọn xây phần thô

Hình thức xây phần thô phù hợp với gia chủ có kinh nghiệm xây dựng, có người thân giám sát được công trình hằng ngày và có sẵn mối mua vật tư với giá tốt. Gói phần thô còn hợp lý khi gia chủ muốn đầu tư vật tư hoàn thiện vượt trội so với mặt bằng gói trọn gói, chẳng hạn sử dụng thiết bị vệ sinh nhập khẩu hoặc hệ cửa cao cấp.

Những yếu tố nào làm thay đổi chi phí xây nhà 3 tầng 110m2

Chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 thay đổi chủ yếu bởi ba yếu tố gồm loại móng và điều kiện nền đất, điều kiện thi công mặt tiền hay trong hẻm, phong cách kiến trúc và kết cấu mái. Ba yếu tố này giải thích vì sao cùng một diện tích nhưng tổng dự toán có thể lệch nhau tới vài trăm triệu đồng.

Loại móng và điều kiện nền đất

Loại móng quyết định trực tiếp hệ số quy đổi phần móng và có thể làm tổng dự toán lệch từ 10 đến 20 phần trăm. Nền đất càng yếu, giải pháp móng càng phức tạp và chi phí càng cao.

Tác động cụ thể của từng phương án móng như sau:

• Móng đơn hệ số 30 đến 40 phần trăm, chỉ áp dụng được với nền đất cứng, cho tổng diện tích quy đổi thấp nhất
• Móng băng hệ số 50 đến 60 phần trăm, phương án phổ biến nhất với nhà phố 3 tầng trên nền đất trung bình
• Móng cọc hệ số 40 đến 50 phần trăm nhưng phát sinh thêm chi phí ép cọc tính riêng theo mét dài, áp dụng bắt buộc với nền đất yếu

Điều kiện thi công mặt tiền hay trong hẻm

Điều kiện thi công tác động tới đơn giá thông qua chi phí vận chuyển và tập kết vật tư, thường làm đơn giá tăng thêm 100.000 đến 300.000 đồng mỗi mét vuông với công trình trong hẻm. Quy ra công trình 440m2 diện tích quy đổi, khoản chênh lệch này tương đương 44 đến 132 triệu đồng.

Nguyên nhân nằm ở chỗ xe bồn bê tông, xe tải vật tư và máy móc thi công không tiếp cận được hẻm nhỏ dưới 5m, buộc nhà thầu phải trung chuyển bằng xe nhỏ hoặc vận chuyển thủ công. Thời gian thi công kéo dài hơn cũng làm tăng chi phí nhân công và lán trại.

Phong cách kiến trúc và kết cấu mái

Phong cách kiến trúc và kết cấu mái ảnh hưởng đồng thời tới cả đơn giá lẫn hệ số quy đổi, tạo ra tác động kép lên tổng chi phí. Đây là yếu tố gia chủ có toàn quyền quyết định ngay từ khâu thiết kế.

Mức độ ảnh hưởng của từng phương án mái trên công trình 110m2 như sau:

• Mái tôn hệ số 20 đến 30%, tương đương 22 đến 33m2 diện tích quy đổi, phương án tiết kiệm nhất
• Mái bê tông cốt thép hệ số 50%, tương đương 55m2, kết hợp được sân thượng sử dụng
• Mái thái dán ngói hệ số 70 đến 100%, tương đương 77 đến 110m2, đồng thời đi kèm đơn giá thi công cao hơn do kết cấu phức tạp

Có thể xây nhà 3 tầng 110m2 với ngân sách eo hẹp không?

Có thể xây nhà 3 tầng 110m2 với ngân sách eo hẹp nếu gia chủ chấp nhận ba điều kiện gồm chọn gói phần thô, sử dụng vật tư hoàn thiện cấp phổ thông và hoàn thiện theo từng giai đoạn thay vì làm trọn vẹn ngay từ đầu. Với cách này, ngân sách khởi điểm có thể giữ ở mức khoảng 1,5 tỷ đồng.

Các hạng mục có thể tối ưu an toàn gồm:

• Vật tư hoàn thiện bề mặt như gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh có thể chọn thương hiệu phổ thông và nâng cấp sau
• Nội thất rời hoàn toàn có thể trang bị dần theo từng năm
• Hoàn thiện tầng trên cùng có thể lùi lại nếu chưa có nhu cầu sử dụng ngay
• Phương án mái tôn thay cho mái thái giúp giảm đáng kể diện tích quy đổi

FAQ

Xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Xây nhà 3 tầng diện tích sàn 100m2 hết khoảng 1,4 tỷ đến 2,5 tỷ đồng. Khoảng chênh lệch hơn 1 tỷ đồng này phụ thuộc vào hình thức thi công phần thô hay trọn gói, cùng chất lượng vật liệu hoàn thiện mà gia chủ lựa chọn cho công trình.

Xây nhà 3 tầng 120m2 hết bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà 3 tầng diện tích sàn 120m2 dao động từ 1,5 tỷ đến 3,3 tỷ đồng.

• Hình thức thi công: phần thô nằm ở cận dưới, trọn gói nằm ở cận trên của khoảng giá
• Chất lượng vật liệu: vật tư phổ thông hay cao cấp tạo chênh lệch lớn ở phần hoàn thiện
• Diện tích sàn lớn hơn kéo theo tổng chi phí cao hơn so với công trình 100m2 cùng cấu hình

Giá xây nhà năm 2026 là bao nhiêu?

Đơn giá xây nhà năm 2026 tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận dao động từ 3.400.000 đến 4.300.000 đồng/m2 cho phần thô và từ 5.000.000 đến 12.000.000 đồng/m2 cho hình thức trọn gói. Biên độ rộng của gói trọn gói phản ánh khoảng cách giữa các gói vật tư từ phổ thông đến cao cấp.

Chi phí xây dựng nhà 3 tầng là bao nhiêu?

Chi phí xây dựng nhà 3 tầng hiện nay thường dao động từ 1,3 tỷ đến 3 tỷ đồng.

• Diện tích sàn: yếu tố quyết định tổng khối lượng thi công và tổng chi phí
• Loại vật liệu: vật tư thô và vật tư hoàn thiện đều ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá
• Mức độ hoàn thiện: công trình hoàn thiện cơ bản có chi phí thấp hơn đáng kể so với hoàn thiện cao cấp

Chi phí xây nhà cấp 4 năm 2026 là bao nhiêu?

Chi phí xây nhà cấp 4 năm 2026 dao động từ 3,2 đến 3,8 triệu đồng/m2 cho phần thô và từ 4,8 đến 7,5 triệu đồng/m2 cho hình thức thi công trọn gói. Khoảng chênh giữa hai hình thức tương ứng với phần vật tư hoàn thiện và nhân công hoàn thiện mà gói trọn gói đã bao gồm sẵn.

Xây nhà 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Xây nhà 100m2 trọn gói hiện nay có chi phí dao động từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng. Mức cụ thể phụ thuộc vào số tầng và loại vật liệu sử dụng, trong đó số tầng là yếu tố tạo chênh lệch lớn nhất vì kéo theo tổng diện tích sàn tăng theo cấp số.

Làm móng nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền?

Chi phí làm móng nhà 3 tầng trung bình dao động từ 100 đến 380 triệu đồng cho diện tích khoảng 100m2. Hai yếu tố quyết định mức chi phí là loại móng được thiết kế và chất lượng nền đất tại vị trí xây dựng, trong đó nền đất yếu đòi hỏi giải pháp móng phức tạp và tốn kém hơn.

Xây nhà hết bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà hiện nay dao động từ 3.300.000 đến 4.000.000 đồng/m2 cho phần thô và từ 5.000.000 đồng/m2 trở lên, có thể vượt 8.000.000 đồng/m2 cho dịch vụ trọn gói. Mức giá cụ thể trong từng khoảng phụ thuộc vào chủng loại vật liệu gia chủ lựa chọn.

Chi phí xây nhà 3 tầng 200m2 là bao nhiêu?

Chi phí xây nhà 3 tầng với tổng diện tích sàn hoặc diện tích xây dựng khoảng 200m2, tương ứng diện tích mỗi sàn khoảng 60 đến 70m2, thường dao động từ 1,4 tỷ đến 3,5 tỷ đồng. Mức cụ thể phụ thuộc vào hình thức thi công phần thô hay trọn gói, cùng chất lượng vật tư hoàn thiện cho công trình.

Tóm lại, chi phí xây nhà 3 tầng 110m2 không chỉ nằm ở đơn giá mỗi mét vuông mà còn phụ thuộc vào cách quy đổi diện tích theo hệ số, giải pháp móng theo địa chất nền đất, điều kiện thi công và cấp độ vật tư hoàn thiện. Nếu bạn cần thêm kiến thức hữu ích về dự toán và thi công nhà ở, hãy tham khảo các bài viết chuyên sâu khác tại Chuyện Xây Nhà để chuẩn bị đầy đủ thông tin trước khi khởi công.