Dự toán chi phí xây nhà 5 tầng 80m2 năm 2026 dao động từ 1,58 tỷ đến 3,84 tỷ đồng tùy hình thức xây thô hay trọn gói và cấp vật tư hoàn thiện, chưa bao gồm ép cọc, thang máy và hệ thống phòng cháy chữa cháy. Hai hình thức triển khai này khác nhau không chỉ ở con số niêm yết mà ở ranh giới trách nhiệm giữa nhà thầu và chủ đầu tư, yếu tố quyết định ai gánh rủi ro biến động giá vật tư trong suốt chu kỳ thi công kéo dài. Hãy cùng Chuyện Xây Nhà phân tích chi tiết phạm vi công việc, bảng so sánh rủi ro và cơ cấu dòng tiền giải ngân trong bài viết dưới đây.
Xây nhà 5 tầng 80m2 năm 2026 hết bao nhiêu tiền?
Xây nhà 5 tầng 80m2 năm 2026 tốn khoảng 1,58 đến 2,02 tỷ đồng với hình thức xây thô và nhân công hoàn thiện, hoặc khoảng 2,3 đến 3,84 tỷ đồng với hình thức trọn gói chìa khóa trao tay.
Hai khoảng vốn trên được tính trên tổng diện tích quy đổi khoảng 480m2, với giả định móng cọc ép hệ số 50 phần trăm và mái bê tông cốt thép hệ số 40 phần trăm. Đơn giá áp dụng là 3,3 đến 4,2 triệu đồng mỗi mét vuông cho phần thô và 4,8 đến 8 triệu đồng mỗi mét vuông cho gói trọn gói tùy cấp vật tư hoàn thiện.
Diện tích xây dựng quy đổi của nhà 5 tầng 80m2
Diện tích xây dựng quy đổi của nhà 5 tầng 80m2 vào khoảng 460 đến 510m2, tính theo công thức Chi phí = Diện tích quy đổi × Đơn giá mỗi mét vuông sau khi nhân từng hạng mục với hệ số tương ứng. Bảng dưới đây tổng hợp barem tham chiếu thị trường áp dụng cho công trình năm tầng.
| Hạng mục | Hệ số quy đổi | Ghi chú |
| Móng cọc ép | 40 đến 50% | Phương án phổ biến nhất với nhà năm tầng, chưa gồm chi phí ép cọc |
| Móng cọc khoan nhồi | 50 đến 60% | Dùng khi nền đất yếu hoặc mặt bằng chật hẹp |
| Tầng trệt | 100% | Đo theo mép ngoài tường bao |
| Lầu 1 đến lầu 4 | 100% mỗi tầng | Đã bao gồm diện tích cầu thang trong nhà |
| Hố thang máy | 100% mỗi điểm dừng | Tính như một sàn kín tại mỗi tầng |
| Tum thang | 100% | Tính như một sàn kín |
| Mái bê tông cốt thép | 40 đến 50% | Có thể kết hợp sân thượng sử dụng |
| Sân thượng có mái che | 70% | Có thêm kết cấu khung mái |
| Ban công | 50 đến 70% | Tùy có mái che hay lộ thiên |
Bảng tiếp theo quy đổi một công trình 80m2 năm tầng dùng móng cọc ép hệ số 50 phần trăm, mái bê tông cốt thép hệ số 40 phần trăm, có tum thang 15m2 và ban công lộ thiên 6m2.
| Hạng mục | Diện tích thực tế | Hệ số | Diện tích quy đổi |
| Móng cọc ép | 80m2 | 50% | 40m2 |
| Tầng trệt | 80m2 | 100% | 80m2 |
| Lầu 1 đến lầu 4 | 320m2 | 100% | 320m2 |
| Tum thang | 15m2 | 100% | 15m2 |
| Mái bê tông cốt thép | 80m2 | 40% | 32m2 |
| Ban công lộ thiên | 6m2 | 50% | 3m2 |
| Tổng | 490m2 |
Vì sao đơn giá mỗi mét vuông của công trình 5 tầng thấp hơn nhà thấp tầng?
Đơn giá mỗi mét vuông của công trình năm tầng thường thấp hơn nhà hai đến ba tầng cùng gói vật tư nhờ hiệu quả theo quy mô, khi các khoản chi phí cố định được phân bổ trên khối lượng sàn lớn hơn nhiều.
Ba nhóm chi phí sau gần như cố định cho một công trình bất kể quy mô: chi phí huy động và tháo dỡ máy móc thiết bị, chi phí dựng giàn giáo cùng lán trại, và chi phí quản lý công trường gồm chỉ huy trưởng cùng bộ phận giám sát. Khi khối lượng sàn tăng từ 150m2 lên 490m2 quy đổi, ba nhóm này được chia trên khối lượng gấp hơn ba lần nên đơn giá mỗi mét vuông giảm xuống.
Mặt trái của hiệu quả quy mô gồm bốn điểm cần cân nhắc đồng thời:
- Tổng vốn tuyệt đối tăng mạnh: dù đơn giá thấp hơn, giá trị hợp đồng của công trình năm tầng vẫn gấp ba đến bốn lần nhà hai tầng cùng diện tích đất.
- Yêu cầu kết cấu nặng hơn: hệ cột dầm các tầng dưới phải gia cường tiết diện và hàm lượng thép để chịu tải năm sàn, làm tăng khối lượng vật tư trên cùng một mét vuông.
- Chi phí biện pháp thi công trên cao: vận thăng, bơm bê tông lên tầng năm và yêu cầu an toàn lao động nghiêm ngặt hoàn toàn không phát sinh ở nhà thấp tầng.
- Hồ sơ pháp lý phức tạp hơn: bản vẽ kết cấu phải do đơn vị đủ năng lực lập và thường phải qua thẩm tra, khảo sát địa chất gần như bắt buộc.
Xây thô và xây trọn gói bao gồm những phạm vi công việc nào?
Xây thô là hình thức nhà thầu thi công phần kết cấu và nhân công hoàn thiện còn chủ đầu tư tự lo vật tư hoàn thiện, trong khi xây trọn gói là hình thức nhà thầu bao trọn cả phần thô lẫn toàn bộ vật tư hoàn thiện theo danh mục đính kèm hợp đồng.
Hình thức xây thô và nhân công hoàn thiện
Hình thức xây thô và nhân công hoàn thiện là phương án nhà thầu nhận thi công toàn bộ phần kết cấu cùng công lắp đặt hoàn thiện, còn vật tư hoàn thiện do chủ đầu tư tự cung cấp.
Phạm vi công việc thuộc về nhà thầu trong hình thức này gồm:
- Phần móng và ép cọc theo hợp đồng: đào đất, thi công đài móng, đà kiềng theo bản vẽ kết cấu.
- Kết cấu bê tông cốt thép: hệ cột, dầm, sàn năm tầng, cầu thang, tum thang và mái.
- Xây tô: tường bao, tường ngăn, tô trát hai mặt và cán nền cho toàn bộ năm sàn.
- Hệ thống điện nước âm: ống luồn dây, ống cấp thoát nước chôn trong tường và sàn.
- Chống thấm: khu vệ sinh ở cả năm sàn, sân thượng, ban công và các vị trí tiếp giáp.
- Nhân công hoàn thiện: công ốp lát, sơn bả, lắp đặt thiết bị vệ sinh và cửa.
Hình thức xây trọn gói
Hình thức xây trọn gói là phương án nhà thầu bao trọn phần thô, nhân công hoàn thiện và toàn bộ vật tư hoàn thiện, bàn giao công trình ở trạng thái sẵn sàng sử dụng.
Xây trọn gói sẽ bao gồm toàn bộ phạm vi xây thô cộng thêm nhóm vật tư hoàn thiện gồm gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa, lan can, trần và hệ thiết bị điện. Chủ đầu tư chỉ cần duyệt phương án, nghiệm thu theo giai đoạn và thanh toán theo tiến độ.
Trên thực tế, tài liệu quyết định chất lượng là danh mục vật tư đính kèm hợp đồng, nơi ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm, kích thước và xuất xứ của từng hạng mục. Hai hợp đồng cùng niêm yết 6 triệu đồng mỗi mét vuông vẫn có thể cho ra hai công trình khác biệt rõ rệt nếu một bên ghi cụ thể thương hiệu còn một bên chỉ ghi chung chung loại vật tư. Với công trình năm tầng cần khối lượng vật tư lớn, khoảng trống trong danh mục này có giá trị lên tới vài trăm triệu đồng.
Xây thô và trọn gói khác nhau thế nào về chi phí và rủi ro?
Xây trọn gói thắng về khả năng kiểm soát ngân sách và chất lượng đồng bộ, xây thô tốt hơn về chi phí niêm yết và quyền chủ động chọn vật tư, trong đó khác biệt cốt lõi nằm ở việc ai gánh rủi ro biến động giá vật tư. Bảng dưới đây đối chiếu hai hình thức theo tám tiêu chí quản trị quan trọng nhất đối với chủ đầu tư.
| Tiêu chí | Xây trọn gói | Xây thô và nhân công hoàn thiện |
| Tổng chi phí | Cao hơn trên hợp đồng nhưng cố định từ đầu | Thấp hơn ở con số niêm yết, phần vật tư hoàn thiện tự chi |
| Khả năng kiểm soát ngân sách | Cao, chốt một con số ngay khi ký | Thấp, ngân sách hoàn thiện biến động theo từng đợt mua |
| Rủi ro phát sinh | Thấp nếu danh mục vật tư ghi rõ thương hiệu | Cao, chịu nhiều đợt biến động giá vật liệu |
| Thời gian thi công | Ngắn hơn nhờ vật tư về đúng tiến độ | Dễ kéo dài khi vật tư không kịp theo từng hạng mục |
| Nhân lực chủ đầu tư phải bỏ ra | Ít, chỉ duyệt phương án và nghiệm thu theo giai đoạn | Rất nhiều, điều phối và giám sát liên tục hơn một năm |
| Chất lượng đồng bộ | Cao, một đầu mối chịu trách nhiệm toàn công trình | Dễ lệch chuẩn giữa các hạng mục mua ở nhiều thời điểm |
| Chế độ bảo hành | Một đầu mối bảo hành toàn bộ công trình | Trách nhiệm phân tán, khó quy lỗi khi có sự cố |
| Mức độ ràng buộc hợp đồng | Chặt, phụ thuộc chất lượng danh mục vật tư | Lỏng hơn ở phần hoàn thiện, nhiều khoảng trống trách nhiệm |
Chênh lệch tổng vốn giữa hai hình thức là bao nhiêu
Chênh lệch tổng vốn giữa hai hình thức vào khoảng 720 triệu đến 1,82 tỷ đồng khi tính trên cùng 480m2 diện tích quy đổi, tùy cấp vật tư hoàn thiện mà chủ đầu tư lựa chọn. Bảng dưới đây dựng hai cột dự toán song song trên cùng một công trình, trong đó cột xây thô đã cộng cả phần vật tư hoàn thiện mà chủ đầu tư tự chi.
| Thành phần | Xây thô và nhân công hoàn thiện | Xây trọn gói |
| Giá trị hợp đồng với nhà thầu | 1,58 đến 2,02 tỷ đồng | 2,3 đến 3,84 tỷ đồng |
| Vật tư hoàn thiện chủ đầu tư tự mua | 720 triệu đến 1,8 tỷ đồng | Đã bao gồm trong hợp đồng |
| Tổng vốn thực tế | 2,3 đến 3,82 tỷ đồng | 2,3 đến 3,84 tỷ đồng |
| Phần hao hụt và mua lẻ phát sinh | 3 đến 7% khối lượng vật tư | Thuộc trách nhiệm nhà thầu |
Cảnh báo quan trọng nhất ở bước này là sai lầm đặt đơn giá 3,3 triệu đồng của phần thô cạnh đơn giá 4,8 triệu đồng của trọn gói rồi kết luận xây thô rẻ hơn 1,5 triệu đồng mỗi mét vuông. Phép so sánh chỉ hợp lệ khi cột xây thô đã được cộng đầy đủ vật tư hoàn thiện cho năm sàn, bao gồm cả phần hao hụt và chi phí vận chuyển nhiều đợt.
Hình thức nào dễ phát sinh chi phí ngoài dự toán hơn
Cả hai hình thức đều có điểm rò rỉ ngân sách riêng, trong đó xây thô rò rỉ ở khâu mua vật tư và hao hụt, còn trọn gói rò rỉ ở khâu thay đổi thiết kế và nâng cấp vật tư giữa chừng. Với hình thức xây thô, ba điểm rò rỉ thường gặp gồm:
- Mua hụt rồi bổ sung nhiều đợt: giá lẻ của các đợt mua sau thường cao hơn giá đợt đầu, đặc biệt với khối lượng lớn của năm sàn.
- Hao hụt vật tư: chiếm 3 đến 7 phần trăm khối lượng, phát sinh trong vận chuyển, bốc dỡ và thi công, hoàn toàn do chủ đầu tư chịu.
- Chi phí lưu kho và bảo quản: vật tư mua sớm để giữ giá cần mặt bằng chứa và chịu rủi ro hư hỏng trong thời gian chờ thi công.
Chủ đầu tư nhà 5 tầng 80m2 có nên chọn hình thức trọn gói không?
Chủ đầu tư nhà 5 tầng 80m2 nên chọn hình thức trọn gói trong phần lớn trường hợp, trừ khi hội đủ ba điều kiện là có kinh nghiệm quản lý xây dựng, có người giám sát toàn thời gian và có sẵn mối mua vật tư giá tốt. Để ra quyết định, chủ đầu tư nên đánh giá theo ba biến số sau:
- Quỹ thời gian: công trình năm tầng cần 10 đến 14 tháng thi công với hàng chục đợt nghiệm thu vật tư, nếu không bố trí được người theo sát toàn thời gian thì trọn gói là phương án bắt buộc.
- Kinh nghiệm quản lý xây dựng: thiếu kinh nghiệm bóc tách khối lượng và nghiệm thu chất lượng vật tư, khoản chênh lệch của hình thức xây thô sẽ bị bào mòn nhanh chóng.
- Mục đích khai thác công trình: cách sử dụng sau bàn giao quyết định mức đầu tư hoàn thiện và kéo theo hình thức phù hợp.
Công trình để ở lâu dài nên chọn trọn gói với gói vật tư khá trở lên, bởi chất lượng đồng bộ và chế độ bảo hành một đầu mối có giá trị kéo dài suốt vòng đời sử dụng. Công trình cho thuê phòng hoặc văn phòng phù hợp với trọn gói gói tiêu chuẩn, vì vật tư cần bền và dễ thay thế hơn là cao cấp, đồng thời tiến độ bàn giao sớm giúp rút ngắn thời gian hoàn vốn. Công trình xây để bán lại nên cân nhắc hình thức xây thô nếu chủ đầu tư có đội ngũ riêng, vì khả năng tối ưu từng hạng mục vật tư tác động trực tiếp lên biên lợi nhuận.
Dự toán chi phí xây nhà 5 tầng 80m2 gồm những khoản nào?
Dự toán chi phí xây nhà 5 tầng 80m2 gồm 2 nhóm khoản mục phân theo tiêu chí phạm vi hợp đồng, là nhóm nằm trong đơn giá mỗi mét vuông và nhóm nằm ngoài đơn giá phải tính thêm. Bảng dưới đây trình bày cơ cấu tỷ trọng tham chiếu, áp cho cả hai hình thức để chủ đầu tư đối chiếu.
| Khoản mục | Tỷ trọng trên tổng vốn | Xây thô | Trọn gói |
| Móng và kết cấu chịu lực | 35 đến 45% | Trong đơn giá | Trong đơn giá |
| Hoàn thiện cố định | 25 đến 35% | Ngoài đơn giá, chủ đầu tư tự mua | Trong đơn giá |
| Ép cọc và khảo sát địa chất | 5 đến 10% | Ngoài đơn giá | Ngoài đơn giá |
| Thang máy và hố thang | 10 đến 20% | Ngoài đơn giá | Ngoài đơn giá |
| Pháp lý, thiết kế và hoàn công | 3 đến 5% | Ngoài đơn giá | Ngoài đơn giá |
| Nội thất rời và thiết bị | 8 đến 15% | Ngoài đơn giá | Ngoài đơn giá |
| Dự phòng | 5 đến 10% | Ngoài đơn giá | Ngoài đơn giá |
Những khoản luôn nằm ngoài đơn giá của cả hai hình thức
Có 8 khoản luôn nằm ngoài đơn giá của cả hình thức xây thô lẫn trọn gói, chiếm tổng cộng 25 đến 40 phần trăm tổng vốn thực tế của công trình năm tầng. Dưới đây là danh sách đầy đủ các khoản chủ đầu tư phải chủ động dự trù:
- Chi phí ép cọc: tách thành hợp đồng riêng, tính theo mét dài cọc thực tế ép xuống.
- Chi phí khoan khảo sát địa chất: gần như bắt buộc với công trình năm tầng để xác định phương án móng.
- Chi phí thiết kế: bản vẽ kiến trúc, kết cấu và điện nước do đơn vị đủ năng lực lập, thường phải qua thẩm tra.
- Lệ phí cấp giấy phép xây dựng: theo quy định hiện hành của từng địa phương.
- Chi phí hoàn công: hồ sơ hoàn công và thủ tục cập nhật tài sản trên giấy chứng nhận.
- Thang máy: cả phần thiết bị và đôi khi cả phần xây thô hố thang, tùy phạm vi hợp đồng.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy: hồ sơ thẩm duyệt, thiết bị và nghiệm thu theo cấp công trình.
- Nội thất rời và thiết bị gia dụng: giường, tủ, sofa, điều hòa, bình nước nóng cho năm tầng.
Tiến độ giải ngân theo giai đoạn thi công được chia thế nào
Tiến độ giải ngân cho công trình năm tầng thường được chia thành 8 đến 10 đợt gắn với các mốc nghiệm thu cụ thể, thay vì chia theo thời gian hay theo tỷ lệ cố định. Bảng dưới đây trình bày cơ cấu dòng tiền tham chiếu mà chủ đầu tư có thể dùng làm căn cứ đàm phán hợp đồng.
| Đợt thanh toán | Mốc nghiệm thu | Tỷ lệ tham chiếu |
| Tạm ứng | Sau khi ký hợp đồng, trước khi khởi công | 10 đến 15% |
| Đợt 2 | Nghiệm thu hoàn thành phần móng | 15% |
| Đợt 3 đến 6 | Nghiệm thu từng sàn từ lầu 1 đến lầu 4 | 10% mỗi sàn |
| Đợt 7 | Nghiệm thu hoàn thành phần thô và mái | 10% |
| Đợt 8 | Nghiệm thu hoàn thiện 70% khối lượng | 15% |
| Đợt 9 | Nghiệm thu bàn giao công trình | 10% |
| Giữ lại bảo hành | Sau thời hạn bảo hành theo hợp đồng | 3 đến 5% |
Những chi phí nào của nhà 5 tầng không xuất hiện trong báo giá ban đầu?
Có 4 nhóm chi phí của nhà 5 tầng không xuất hiện trong báo giá ban đầu, phân theo tiêu chí nguyên nhân phát sinh gồm chi phí tuân thủ theo cấp công trình, hạng mục cơ điện đặc thù, phương án nền móng theo tải trọng và chi phí biện pháp thi công trên cao.
Chi phí thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy
Chi phí thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy phát sinh khi công trình vượt ngưỡng quy mô về chiều cao hoặc số tầng theo quy định hiện hành, và hoàn toàn không nằm trong đơn giá xây dựng.
Phần hồ sơ thẩm duyệt bao gồm bản vẽ hệ thống phòng cháy chữa cháy do đơn vị có năng lực lập và chi phí nộp hồ sơ thẩm duyệt tại cơ quan quản lý. Phần thiết bị gồm hệ thống báo cháy, bình chữa cháy, đèn chỉ dẫn thoát hiểm và các hạng mục bắt buộc theo thiết kế được duyệt. Phần nghiệm thu là chi phí kiểm tra và cấp văn bản nghiệm thu trước khi công trình được đưa vào sử dụng.
Lắp thang máy cho nhà 5 tầng
Lắp thang máy cho nhà 5 tầng làm tổng vốn tăng thêm đáng kể, chiếm 10 đến 20 phần trăm ngân sách xây dựng khi tính cả phần xây thô hố thang và phần thiết bị.
Khoản chi phí này đến từ hai nguồn tách biệt với hai nhà cung cấp khác nhau:
- Phần xây thô hố thang: gồm hố pít dưới đáy, giếng thang tính theo số điểm dừng và nóc thang phía trên, thường nằm trong hợp đồng xây dựng và chiếm 3 đến 5 phần trăm ngân sách thi công.
- Phần thiết bị: gồm cabin, động cơ, hệ điều khiển và công lắp đặt, là hợp đồng riêng với đơn vị cung cấp thang máy, dao động mạnh theo tải trọng, công nghệ và xuất xứ.
- Chi phí vận hành và bảo trì: kéo dài suốt vòng đời công trình, gồm bảo trì định kỳ, kiểm định an toàn bắt buộc, điện năng tiêu thụ và thay thế linh kiện sau nhiều năm.
Móng cọc khoan nhồi và cọc ép tải
Móng cọc khoan nhồi có chi phí cao hơn cọc ép tải nhưng cho sức chịu tải lớn hơn và không gây rung chấn, trong khi cọc ép tải có chi phí thấp hơn và thi công nhanh hơn trên mặt bằng rộng. Với tải trọng năm sàn, móng cọc gần như bắt buộc vì vượt khả năng chịu lực của móng băng thông thường.
Cọc ép tải sử dụng khối bê tông làm đối trọng nên cần diện tích tập kết lớn cho cả máy ép lẫn đối trọng, đồng thời lực ép lớn có thể gây rung chấn ảnh hưởng nhà liền kề. Cọc khoan nhồi tạo lỗ rồi đổ bê tông tại chỗ, không gây rung chấn và thi công được trên mặt bằng chật nhưng đơn giá cao hơn và thời gian thi công dài hơn.
Tóm lại, chi phí xây nhà 5 tầng 80m2 phụ thuộc vào hình thức triển khai xây thô hay trọn gói, cách quy đổi diện tích theo hệ số từng hạng mục, phương án móng theo địa chất nền đất và nhóm chi phí nằm ngoài báo giá như thang máy cùng hệ thống phòng cháy chữa cháy. Nếu bạn cần thêm kiến thức về dự toán và quản lý thi công nhà ở, hãy tham khảo các bài viết chuyên sâu khác tại Chuyện Xây Nhà để chuẩn bị đầy đủ trước khi triển khai công trình.
