Bảy lý do nên thuê sửa nhà trọn gói thay vì tự thuê thợ lẻ gồm chỉ làm việc với một đầu mối, khóa được ngân sách từ đầu, tối ưu giá mua vật tư, tiến độ điều phối tập trung, chất lượng đồng bộ, một đơn vị bảo hành toàn bộ và được hỗ trợ thủ tục pháp lý. Mỗi hình thức đều có vùng ưu thế riêng tùy quy mô công trình, quỹ thời gian và kinh nghiệm xây dựng của gia chủ. Hãy cùng Chuyện Xây Nhà phân tích chi tiết từng lý do, ưu nhược điểm và ngưỡng áp dụng của mỗi hình thức trong bài viết dưới đây.

Sửa nhà trọn gói là gì?

Sửa nhà trọn gói là hình thức một đơn vị thi công đảm nhận toàn bộ công việc từ khảo sát hiện trạng, thiết kế, cung cấp vật tư, thi công đến bàn giao và bảo hành, thay vì gia chủ tự tìm và điều phối nhiều đội thợ riêng lẻ cho từng hạng mục.

Điểm phân biệt cốt lõi giữa hai hình thức nằm ở chỗ ai giữ vai trò quản lý dự án. Với trọn gói, nhà thầu gánh vai trò điều phối và chịu trách nhiệm trên toàn bộ kết quả thông qua một hợp đồng duy nhất. Với thợ lẻ, gia chủ phải tự đảm nhận vai trò đó trên bảy đến tám hợp đồng miệng riêng biệt mà phần lớn không có chuyên môn xây dựng.

Phạm vi công việc của dịch vụ sửa nhà trọn gói

Phạm vi công việc của dịch vụ sửa nhà trọn gói là một chuỗi khép kín gồm bảy khâu, trong đó nhà thầu thực hiện toàn bộ phần chuyên môn còn gia chủ chỉ tham gia ở các điểm quyết định. Chuỗi này phải được ghi rõ trong hợp đồng thi công.

• Khảo sát hiện trạng: đánh giá kết cấu, hệ điện nước cũ và các hạng mục xuống cấp, xác định phạm vi cần can thiệp
• Tư vấn thiết kế: lập phương án cải tạo và bản vẽ theo nhu cầu sử dụng mới
• Lập dự toán: bóc tách khối lượng, báo giá chi tiết từng hạng mục kèm chủng loại vật tư
• Cung cấp vật tư: mua và vận chuyển toàn bộ vật tư theo đúng chủng loại đã thống nhất
• Thi công: triển khai các hạng mục theo tiến độ đã lập, điều phối các tổ đội
• Dọn dẹp và bàn giao: xử lý phế thải xây dựng, vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao
• Bảo hành: chịu trách nhiệm xử lý sự cố theo thời hạn cam kết trong hợp đồng

Phạm vi công việc khi gia chủ tự thuê thợ lẻ

Khi tự thuê thợ lẻ, gia chủ phải tự tìm, đàm phán và điều phối tối thiểu bảy đến tám đội thợ khác nhau cho một công trình cải tạo thông thường. Toàn bộ vai trò quản lý dự án chuyển sang vai gia chủ.

• Đội phá dỡ và xử lý phế thải xây dựng
• Đội xây tô, trát và cán nền
• Đội điện nước đi âm tường
• Đội chống thấm sân thượng, khu vệ sinh và chân tường
• Đội ốp lát gạch nền và gạch tường
• Đội sơn bả trong và ngoài nhà
• Đội lắp đặt cửa, lan can và khung bảo vệ
• Đội thi công nội thất và trần thạch cao

7 lý do nên thuê sửa nhà trọn gói thay vì tự thuê thợ lẻ

Có 7 lý do nên thuê sửa nhà trọn gói thay vì tự thuê thợ lẻ, gồm giảm đầu mối quản lý từ tám xuống một, khóa ngân sách ngay khi ký hợp đồng, tiết kiệm 5 đến 10% giá vật tư, rút ngắn tiến độ nhờ điều phối tập trung, chất lượng đồng bộ, một đầu mối bảo hành và được hỗ trợ thủ tục pháp lý.

Chỉ làm việc với một đầu mối

Thuê trọn gói giúp gia chủ giảm số đầu mối phải quản lý từ bảy đến tám đội thợ xuống còn một, đồng thời rút ngắn thời gian liên lạc và xử lý phát sinh. Mọi vấn đề trên công trình chỉ cần trao đổi với một người phụ trách.

Hệ quả nặng nhất của việc quản lý nhiều đầu mối là tình trạng đổ lỗi chéo khi có sự cố. Khi trần nhà bị thấm sau cải tạo, đội chống thấm cho rằng lỗi ở đội ốp lát làm vỡ lớp chống thấm, đội ốp lát lại cho rằng lớp chống thấm ban đầu không đạt.

Báo giá trọn gói giúp khóa ngân sách ngay từ đầu

Báo giá trọn gói cho phép gia chủ chốt tổng chi phí ngay khi ký hợp đồng, kèm điều khoản cam kết không phát sinh ngoài phạm vi đã thống nhất. Toàn bộ khối lượng và đơn giá được bóc tách chi tiết trước khi thi công.

Trong khi đó, chi phí khi thuê thợ lẻ thường trượt dần theo hai hướng:

• Giá vật tư biến động trong suốt thời gian thi công kéo dài nhiều tuần, khiến các đợt mua sau cao hơn dự tính ban đầu
• Khối lượng thực tế luôn phát sinh so với ước lượng của gia chủ, vì phần lớn gia chủ không có chuyên môn bóc tách khối lượng chính xác

Gom vật tư một đầu mối giúp tối ưu giá mua

Gom toàn bộ vật tư về một đầu mối giúp tiết kiệm khoảng 5 đến 10% chi phí vật tư so với việc gia chủ tự mua lẻ từng đợt. Mức tiết kiệm này là dữ liệu tham chiếu thị trường, thay đổi tùy quy mô công trình và chủng loại vật tư.

• Mua số lượng lớn nên hưởng chiết khấu từ đại lý, điều gia chủ mua lẻ không có được
• Có quan hệ dài hạn với nhà cung cấp nên giá đầu vào ổn định hơn giá bán lẻ tại thời điểm
• Bóc tách khối lượng chính xác nên tránh được hao hụt do mua thiếu phải bổ sung gấp hoặc mua thừa không dùng hết

Tiến độ được điều phối tập trung nên ít vỡ kế hoạch

Tiến độ thi công trọn gói được lập thành kế hoạch tổng thể với các hạng mục gối đầu nhau, nhờ đó rút ngắn đáng kể thời gian so với hình thức tuần tự khi thuê thợ lẻ. Một người chịu trách nhiệm điều phối toàn bộ lịch vào công trình của các tổ đội.

Cơ chế tạo ra khác biệt nằm ở chỗ nhà thầu có thể cho nhiều tổ đội làm song song ở các khu vực khác nhau, hoặc chuẩn bị sẵn vật tư cho khâu kế tiếp ngay khi khâu trước gần hoàn thành. Ngược lại, gia chủ thuê lẻ buộc phải chờ đội này xong hẳn mới gọi đội kia, chỉ cần một đội bận công trình khác thì toàn bộ chuỗi phía sau bị đẩy lùi theo.

Chất lượng và thẩm mỹ đồng bộ trên toàn công trình

Thi công trọn gói đảm bảo sự thống nhất về màu sắc, cốt nền, chủng loại vật tư và phong cách trên toàn bộ công trình, nhờ một đơn vị lập phương án và kiểm soát từ đầu đến cuối. Kết quả cuối cùng là một tổng thể liền mạch thay vì các mảng ghép rời rạc.

Tình trạng chắp vá là rủi ro thường gặp nhất khi mỗi đội làm một kiểu:

• Cốt nền giữa các phòng không khớp do hai đội ốp lát thi công ở hai thời điểm khác nhau
• Màu sơn tường không đồng nhất vì mua hai đợt khác lô sản xuất
• Chủng loại gạch và phụ kiện không ăn nhập với nhau về tông màu và kích thước

Một đơn vị chịu trách nhiệm bảo hành toàn bộ

Hình thức trọn gói có một đầu mối bảo hành duy nhất cho toàn bộ công trình, với thời hạn và phạm vi ghi rõ trong hợp đồng. Khi xảy ra sự cố, gia chủ chỉ cần liên hệ một nơi và không phải chứng minh lỗi thuộc về khâu nào.

Xét tình huống trần nhà bị thấm sau sáu tháng sử dụng, với hợp đồng trọn gói nhà thầu phải xử lý toàn bộ bất kể nguyên nhân nằm ở lớp chống thấm, lớp ốp lát hay hệ thống thoát nước. Với hình thức thuê lẻ, gia chủ phải tự xác định nguyên nhân, liên hệ đúng đội đã thi công hạng mục đó, thường vấp phải tình trạng đội thợ đã chuyển công trình.

Nhà thầu hỗ trợ thủ tục xin phép sửa chữa và hồ sơ pháp lý

Nhà thầu trọn gói đứng ra thực hiện thủ tục xin phép sửa chữa cải tạo và chuẩn bị hồ sơ pháp lý liên quan, đồng thời thường có bảo hiểm công trình và bảo hiểm tai nạn lao động cho nhân công.

Khi tự thuê thợ lẻ, ba nghĩa vụ sau thuộc về gia chủ:

• Tự chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan quản lý xây dựng địa phương khi cải tạo thuộc diện phải xin phép
• Tự chịu trách nhiệm nếu công trình gây ảnh hưởng, nứt lún hoặc thấm sang nhà liền kề
• Tự gánh trách nhiệm khi xảy ra tai nạn lao động với thợ thi công, do không có hợp đồng và bảo hiểm ràng buộc

Ưu và nhược điểm sửa nhà trọn gói và tự thuê thợ lẻ

Sửa nhà trọn gói mạnh ở khả năng kiểm soát ngân sách, chất lượng đồng bộ và ràng buộc trách nhiệm, nhưng chi phí ban đầu cao hơn và kém linh hoạt. Ngược lại, tự thuê thợ lẻ tiết kiệm hơn với hạng mục nhỏ và cho phép chủ động chọn vật tư, đổi lại gia chủ gánh toàn bộ vai trò điều phối, giám sát cùng rủi ro pháp lý.

Ưu nhược điểm của sửa nhà trọn gói

Sửa nhà trọn gói có bốn ưu điểm là kiểm soát ngân sách, tiết kiệm công sức, chất lượng đồng bộ và ràng buộc trách nhiệm, đi kèm bốn nhược điểm về chi phí, độ linh hoạt, mức phụ thuộc nhà thầu và rủi ro vật tư.

Ưu nhược điểm khi tự thuê thợ lẻ

Tự thuê thợ lẻ có ba ưu điểm về chi phí, quyền chủ động và độ linh hoạt vật tư, đổi lại năm nhược điểm về điều phối, tiến độ, trách nhiệm, bảo hành và rủi ro pháp lý.

So sánh thuê sửa nhà trọn gói và thuê thợ lẻ

Thuê trọn gói thắng về khả năng kiểm soát ngân sách, tiến độ và ràng buộc trách nhiệm, trong khi thuê thợ lẻ tốt hơn về chi phí niêm yết ban đầu và quyền chủ động điều chỉnh vật tư. Mỗi hình thức có vùng ưu thế riêng theo quy mô công trình.

Bảng dưới đây đối chiếu hai hình thức theo tám tiêu chí mà gia chủ thường cân nhắc nhất trước khi quyết định.

Khi nào nên thuê trọn gói và khi nào nên gọi thợ riêng?

Nên thuê trọn gói khi công trình cần cải tạo nhiều hạng mục cùng lúc, và nên gọi thợ riêng khi chỉ xử lý một hạng mục đơn lẻ quy mô nhỏ. Ngưỡng phân định nằm ở số lượng hạng mục và mức độ liên quan giữa chúng. Dưới đây là các tình huống cụ thể giúp gia chủ xác định trường hợp của mình thuộc nhóm nào.

Trường hợp nên chọn sửa nhà trọn gói

Nên chọn sửa nhà trọn gói khi công trình có từ ba hạng mục trở lên cần xử lý đồng thời, hoặc khi các hạng mục có liên quan kỹ thuật với nhau. Càng nhiều hạng mục, lợi thế của việc điều phối tập trung càng rõ.

• Cải tạo đồng bộ toàn bộ căn nhà, thay đổi công năng hoặc bố trí lại mặt bằng
• Thay mới hệ thống điện nước âm tường, hạng mục kéo theo việc đục phá và hoàn trả nhiều khu vực
• Nâng tầng, cơi nới hoặc can thiệp vào kết cấu chịu lực
• Gia chủ bận rộn, không có người giám sát thường xuyên hoặc sinh sống xa công trình
• Công trình cần hoàn thành gấp theo một mốc thời gian cố định

Trường hợp nên tự thuê thợ lẻ

Nên tự thuê thợ lẻ khi chỉ cần xử lý một hạng mục độc lập quy mô nhỏ, không liên quan tới các phần khác của công trình. Trong trường hợp này, việc ký hợp đồng trọn gói sẽ làm phát sinh chi phí quản lý không cần thiết.

• Sơn lại một phòng hoặc một mảng tường bị ố
• Thay vài viên gạch nền bị nứt vỡ
• Xử lý một điểm thấm cục bộ ở khu vệ sinh hoặc ban công
• Lắp thêm ổ cắm, thay thiết bị vệ sinh hoặc sửa chữa nhỏ về điện nước
• Gia chủ có kinh nghiệm xây dựng, có thời gian giám sát và có sẵn đội thợ tin cậy

Thuê sửa nhà trọn gói có đắt hơn tự thuê thợ lẻ không?

Thuê sửa nhà trọn gói đắt hơn tự thuê thợ lẻ nếu chỉ xét đơn giá niêm yết, nhưng không nhất thiết đắt hơn khi tính tổng chi phí thực tế của một công trình nhiều hạng mục. Ngưỡng phân định nằm ở quy mô và độ phức tạp của công trình.

Đơn giá niêm yết ban đầu

Ở lớp này, trọn gói luôn cao hơn vì báo giá đã bao gồm chi phí quản lý và giám sát chiếm khoảng 1 đến 3% giá trị công trình, cộng thêm bảo hiểm, bảo hành và lợi nhuận của nhà thầu tổng.

Tổng chi phí thực tế sau khi hoàn thành

Ở lớp này, hình thức thuê thợ lẻ phát sinh thêm ba khoản thường không được tính vào lúc đầu:

• Chi phí phát sinh: do ước lượng khối lượng thiếu chính xác và giá vật tư biến động, các nhà thầu thường khuyến nghị dự phòng 10 đến 15% cho nhóm này
• Chi phí thời gian của gia chủ: khảo giá, điều phối và giám sát kéo dài 20 đến 35 ngày với công trình 50 đến 100m2, lên tới 35 đến 60 ngày với công trình trên 100m2
• Chi phí sửa lại khi có lỗi: không có bảo hành thống nhất, đặc biệt rủi ro với lỗi ẩn như thấm dột và điện nước âm tường, chi phí khắc phục sau hoàn thiện cao hơn nhiều lần phần chênh ban đầu

Tóm lại, lựa chọn nên thuê sửa nhà trọn gói phụ thuộc vào số lượng hạng mục cần xử lý, quỹ thời gian giám sát và kinh nghiệm xây dựng của gia chủ. Nếu bạn đang cần thêm những kiến thức hữu ích về cải tạo và thi công nhà ở, hãy tham khảo thêm các bài viết chuyên sâu khác tại Chuyện Xây Nhà để chuẩn bị đầy đủ thông tin trước khi triển khai công trình.