Đơn giá xây dựng phần thô 2026: Khung giá m2 & hạng mục chi tiết

Cập nhật tháng 07/2026 — đơn giá dưới đây là khung giá tham khảo thị trường, có thể chênh lệch theo khu vực, thời điểm và điều kiện thi công từng công trình.

Đơn giá xây dựng phần thô năm 2026 tham khảo thị trường dao động khoảng 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2 sàn quy đổi, đã gồm vật tư thô và nhân công. Nếu chỉ thuê nhân công xây thô, giá khoảng 1,4 – 1,8 triệu/m2. Tổng chi phí = diện tích sàn quy đổi × đơn giá.

Điểm chính:

• Giá xây thô 1m2 phổ biến 07/2026: 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2 sàn (vật tư + nhân công); riêng giá nhân công xây thô khoảng 1,4 – 1,8 triệu/m2.
• Phần thô gồm: móng, khung bê tông cốt thép, tường xây, mái, cầu thang, ống điện nước âm tường — không gồm sơn, gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, cửa.
• Chi phí tính theo diện tích sàn quy đổi (có hệ số cho móng, mái, sân), không tính theo diện tích đất.
• Giá tỉnh/nông thôn thường thấp hơn TP.HCM, Hà Nội khoảng 10–15%.
• Khi so báo giá, phải so cả chủng loại vật tư và hệ số quy đổi, không chỉ so đơn giá.

Đơn giá xây dựng phần thô là gì, gồm những hạng mục nào?

Đơn giá xây dựng phần thô là mức giá tính trên 1m2 sàn quy đổi để hoàn thành toàn bộ kết cấu chịu lực — phần “xương” của ngôi nhà — thường gồm cả vật tư thô lẫn nhân công. Đây là căn cứ báo giá phổ biến nhất cho nhà ở dân dụng.

Vậy xây thô gồm những gì? Bảng dưới đây liệt kê các hạng mục mặc định của một gói xây thô chuẩn:

Bảng hạng mục trong gói xây thô

Lưu ý: ranh giới gói thô ở hạng mục điện nước và chống thấm mỗi nhà thầu quy định khác nhau — có thầu tính cả dây điện, có thầu chỉ đi ống chờ. Đây là điểm bắt buộc làm rõ trong hợp đồng.

Đơn giá xây thô 2026 theo khu vực và loại nhà

Khung đơn giá xây thô 2026 tham khảo thị trường phổ biến từ 3,3 đến 4,5 triệu đồng/m2 sàn, tùy khu vực và loại công trình. Khu vực đô thị lớn có mặt bằng giá nhân công và vận chuyển cao hơn nên đơn giá thường ở cận trên.

Bảng khung giá xây thô 1m2 tham khảo tháng 07/2026

Con số trên là khoảng giá khảo sát thị trường, không phải đơn giá cố định. Khi lập ngân sách tổng thể (thô + hoàn thiện + nội thất), bạn nên đọc bài hướng dẫn về chi phí xây nhà 2026 để không bỏ sót hạng mục.

Để đối chiếu thêm, bạn có thể tra cứu suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố hằng năm tại Cổng thông tin Bộ Xây dựng; lưu ý suất vốn này mang tính quản lý, thường thấp hơn giá thị trường dân dụng.

Phần thô KHÔNG bao gồm những gì?

Gói xây thô không bao gồm vật tư và công tác hoàn thiện. Đây là điểm gây tranh cãi nhiều nhất khi nghiệm thu. Các hạng mục thường nằm ngoài gói thô:

• Sơn nước, bột trét (kể cả sơn lót ngoài trời).
• Gạch ốp lát nền, tường vệ sinh và công ốp lát (nhiều gói thô chỉ gồm công, chủ nhà cấp gạch).
• Cửa các loại: cửa chính, cửa sổ, cửa vệ sinh và khuôn cửa.
• Thiết bị vệ sinh, thiết bị điện: bồn cầu, lavabo, sen vòi, công tắc, ổ cắm, đèn; nhiều gói không gồm cả dây điện.
• Trần thạch cao, lan can, tay vịn cầu thang, đá ốp cầu thang, mặt tiền.
• Chống thấm hoàn thiện chuyên sâu (màng khò, phụ gia cao cấp) — gói thô thường chỉ chống thấm cơ bản bằng phụ gia trộn vữa.
• Chi phí ngoài thi công: giấy phép xây dựng, khảo sát địa chất, ép cọc đại trà (thường tính riêng theo mét cọc), phá dỡ nhà cũ, hoàn công.

Nguyên tắc an toàn: yêu cầu nhà thầu đính kèm phụ lục hạng mục loại trừ ngay trong hợp đồng, tránh tranh cãi “hiểu ngầm” khi nghiệm thu từng giai đoạn.

Cách tính nhanh chi phí xây thô theo diện tích sàn quy đổi

Chi phí xây thô = diện tích sàn quy đổi × đơn giá/m2. Bạn có thể tự tính trong 4 bước sau:

1. Tính diện tích sàn các tầng: cộng diện tích xây dựng thực tế của từng tầng có mái che (tính 100%).
2. Quy đổi các hạng mục hệ số: móng tính 30–50%, mái bê tông cốt thép 50–100%, mái tôn/ngói kèo thép 30–70%, sân 50–70%, ô thông tầng 30–50% diện tích — mỗi nhà thầu áp một mức, cần chốt trước.
3. Cộng tổng diện tích quy đổi: sàn các tầng + các phần đã quy đổi hệ số.
4. Nhân với đơn giá: lấy tổng diện tích quy đổi nhân khung 3,5 – 4,5 triệu/m2, cộng dự phòng 10–15% phát sinh.

Ví dụ: nhà phố 5×16m (80m2), 2 tầng, móng băng hệ số 50%, mái bê tông cốt thép hệ số 100%. Diện tích quy đổi = 80×2 + 80×50% + 80×100% = 280m2. Chi phí xây thô ≈ 280 × (3,5 – 4,5 triệu) = khoảng 980 triệu – 1,26 tỷ đồng. Cách quy đổi từng trường hợp móng, mái xem chi tiết trong bài cách tính chi phí xây nhà theo m2.

5 yếu tố khiến đơn giá xây thô chênh lệch

Cùng một bản vẽ, hai nhà thầu có thể báo giá chênh nhau 15–20%. Sự chênh lệch thường đến từ 5 yếu tố sau:

• Chủng loại vật tư thô: thép, xi măng thương hiệu lớn hay hàng thứ cấp; mác bê tông; loại gạch xây — riêng nhóm này có thể lệch vài trăm nghìn mỗi m2.
• Điều kiện mặt bằng: hẻm nhỏ phải trung chuyển vật tư, nhà liền kề phải chống văng, thi công đêm — đều cộng thêm chi phí.
• Nền đất và giải pháp móng: đất yếu phải ép cọc thì chi phí móng tách riêng, đội tổng ngân sách đáng kể.
• Độ phức tạp kiến trúc: nhịp lớn, nhiều ô thông tầng, mái dốc phức tạp tốn cốp pha và nhân công hơn nhà vuông vức.
• Thời điểm và khu vực: giá thép, cát, đá biến động theo quý; mặt bằng nhân công mỗi vùng mỗi khác.

Lưu ý khi so sánh báo giá xây thô của các nhà thầu

Đừng chọn thầu chỉ vì đơn giá/m2 thấp nhất — báo giá rẻ nhưng áp hệ số quy đổi cao hoặc cắt hạng mục có thể đắt hơn tổng thể. Checklist khi so báo giá:

• So tổng giá trị hợp đồng trên cùng một cách tính diện tích, không so mỗi đơn giá/m2.
• Đối chiếu bảng hệ số quy đổi móng, mái, sân giữa các thầu — đây là chỗ “đơn giá rẻ, hệ số cao”.
• Yêu cầu phụ lục chủng loại vật tư ghi rõ thương hiệu, mác bê tông, loại thép, loại ống điện nước.
• Làm rõ gói thô có gồm dây điện, chống thấm, bể nước, bể phốt, sơn lót ngoài trời hay không.
• Kiểm tra điều khoản trượt giá vật tư và tiến độ thanh toán theo giai đoạn nghiệm thu.
• Hỏi rõ chi phí tách riêng: ép cọc, phá dỡ, giấy phép, điện nước thi công.

Để hình dung gói thô nằm ở đâu trong tổng ngân sách một công trình cụ thể, bạn có thể tham khảo bảng dự toán mẫu trong bài chi phí xây nhà 2 tầng theo diện tích 50/80/100m2.

Câu hỏi thường gặp về đơn giá xây dựng phần thô

Giá xây thô 1m2 năm 2026 là bao nhiêu?

Giá xây thô 1m2 tham khảo tháng 07/2026 khoảng 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2 sàn quy đổi, gồm vật tư thô và nhân công. Khu vực tỉnh, nhà đơn giản có thể từ 3,3 triệu; biệt thự hoặc nhà kết cấu phức tạp có thể lên 5 triệu/m2.

Giá nhân công xây thô hiện nay bao nhiêu?

Giá nhân công xây thô (không gồm vật tư) tham khảo khoảng 1,4 – 1,8 triệu đồng/m2 sàn quy đổi. Hình thức này phù hợp khi chủ nhà tự mua vật tư, nhưng đòi hỏi bạn có thời gian và hiểu biết để quản lý khối lượng, tránh thất thoát.

Xây thô có bao gồm sơn nước và ốp lát không?

Không. Gói xây thô chuẩn chỉ dừng ở tô trát và cán nền; sơn bả, gạch ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh, trần thạch cao đều thuộc phần hoàn thiện. Một số gói “thô + nhân công hoàn thiện” có gồm công sơn, công ốp lát nhưng chủ nhà vẫn tự cấp vật tư hoàn thiện.

Chi phí xây thô chiếm bao nhiêu phần trăm tổng chi phí xây nhà?

Phần thô thường chiếm khoảng 55 – 65% tổng chi phí xây dựng (chưa tính nội thất rời). Tỷ lệ này thay đổi theo mức đầu tư hoàn thiện: nhà dùng vật tư hoàn thiện cao cấp thì tỷ trọng phần thô giảm xuống tương ứng.

Diện tích sàn quy đổi khác gì diện tích đất?

Diện tích sàn quy đổi là tổng diện tích được tính tiền, gồm sàn các tầng cộng móng, mái, sân nhân theo hệ số 30–100%. Nhà đất 80m2 xây 2 tầng có thể có diện tích quy đổi 240–280m2, nên tổng chi phí luôn cao hơn nhiều so với lấy diện tích đất nhân đơn giá.

Có nên chọn nhà thầu báo đơn giá xây thô rẻ nhất không?

Không nên quyết định chỉ dựa vào đơn giá thấp nhất. Đơn giá rẻ có thể đi kèm hệ số quy đổi cao, vật tư thứ cấp hoặc cắt bớt hạng mục, khiến tổng chi phí thực tế cao hơn. Hãy so tổng giá trị hợp đồng trên cùng khối lượng và cùng chủng loại vật tư.

Kết luận

Đơn giá xây dựng phần thô 2026 tham khảo 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2 sàn quy đổi; con số cuối cùng phụ thuộc vật tư, hệ số quy đổi, nền đất và khu vực. Nắm rõ gói thô gồm gì — và không gồm gì — giúp bạn so báo giá chính xác, tránh tranh cãi khi nghiệm thu. Trước khi chốt thầu, hãy lập ngân sách tổng thể theo bài chi phí xây nhà 2026 từ A-Z và kiểm tra lại phép tính bằng bài cách tính chi phí xây nhà theo m2.