Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở là văn bản thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu, ghi rõ phạm vi công việc, giá trị hợp đồng, tiến độ, vật tư, bảo hành và trách nhiệm mỗi bên. Bài viết cung cấp khung điều khoản chuẩn để bạn copy, tự điền và ký, kèm hướng dẫn từng bước cùng mẫu phụ lục vật tư.
Điểm chính
- Một mẫu hợp đồng xây nhà đầy đủ cần tối thiểu 12 phần: từ thông tin hai bên đến điều khoản chấm dứt hợp đồng.
- Khung điều khoản mẫu được trình bày ngay trong bài — bạn copy về, điền theo 7 bước hướng dẫn, không cần tải file hay để lại thông tin.
- Phụ lục chủng loại vật tư là phần quan trọng nhất với hợp đồng trọn gói: ghi rõ hãng, mã sản phẩm, quy cách từng vật tư.
- Căn cứ pháp lý chính: Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13); tham khảo thêm Luật Xây dựng 2014 và Thông tư 02/2023/TT-BXD.
- Nên công chứng hoặc ít nhất có người làm chứng khi giá trị hợp đồng lớn; giữ mỗi bên một bản gốc.
Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những nội dung gì?
Một nội dung hợp đồng xây dựng nhà ở riêng lẻ đạt chuẩn phải có 12 phần, sắp xếp theo thứ tự từ thông tin chủ thể đến điều khoản thi hành. Thiếu bất kỳ phần nào, bạn đều có nguy cơ tranh chấp khi phát sinh sự cố.
Bảng dưới đây tóm tắt cấu trúc chuẩn và mục đích của từng phần:
| Phần | Tên điều khoản | Mục đích chính |
|---|---|---|
| 1 | Thông tin các bên | Xác định đúng chủ thể ký kết, căn cứ pháp lý |
| 2 | Nội dung và phạm vi công việc | Chốt rõ làm gì, không làm gì |
| 3 | Giá trị hợp đồng | Đơn giá, cách tính diện tích, thuế |
| 4 | Tiến độ thanh toán | Chia đợt theo khối lượng hoàn thành |
| 5 | Thời gian thi công | Ngày khởi công, hoàn thành, phạt chậm tiến độ |
| 6 | Vật tư (kèm phụ lục) | Chủng loại, hãng, quy cách từng vật liệu |
| 7 | Trách nhiệm bên A (chủ nhà) | Mặt bằng, giấy phép, thanh toán đúng hạn |
| 8 | Trách nhiệm bên B (nhà thầu) | Kỹ thuật, nhân công, an toàn lao động |
| 9 | Phát sinh và thay đổi | Quy trình xác nhận khối lượng phát sinh |
| 10 | Bảo hành công trình | Thời hạn, hạng mục, mức giữ lại chờ bảo hành |
| 11 | Tạm dừng, chấm dứt hợp đồng | Điều kiện đơn phương chấm dứt, bồi thường |
| 12 | Giải quyết tranh chấp, điều khoản chung | Thương lượng, tòa án; hiệu lực và số bản |
Nếu bạn thuê trọn gói, hãy đọc kỹ bài 12 điều khoản bắt buộc trong hợp đồng xây nhà trọn gói để hiểu sâu từng điều khoản trước khi đặt bút ký.
Khung mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở (copy về tự soạn)
Dưới đây là khung mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ rút gọn. Bạn copy toàn bộ khung, thay phần trong ngoặc vuông […] bằng thông tin thực tế của mình.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúcHỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở
Số: […/HĐXD]Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13; căn cứ nhu cầu và năng lực của hai bên.
Hôm nay, ngày […] tháng […] năm […], tại [địa chỉ], chúng tôi gồm:
BÊN A (Chủ đầu tư): Ông/Bà [họ tên] — CCCD số […] — Địa chỉ […] — Điện thoại […]
BÊN B (Nhà thầu): Công ty/Ông/Bà [tên] — MST/CCCD […] — Đại diện […] — Chức vụ […] — Địa chỉ […] — Điện thoại […]
Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng với các điều khoản sau:
Điều 1. Nội dung công việc: Bên B nhận thi công [phần thô / trọn gói / hoàn thiện] công trình nhà ở tại [địa chỉ xây dựng], theo hồ sơ thiết kế [số bản vẽ, ngày phát hành] và Giấy phép xây dựng số […] do [cơ quan cấp] cấp ngày […].
Điều 2. Giá trị hợp đồng: Đơn giá […] đồng/m² × […] m² sàn xây dựng = […] đồng (bằng chữ: […]). Cách tính diện tích quy đổi theo Phụ lục 01. Giá trên [đã/chưa] bao gồm thuế GTGT, [đã/chưa] bao gồm chi phí ép cọc, giấy phép, điện nước thi công.
Điều 3. Tiến độ thanh toán: Đợt 1: […]% khi ký hợp đồng; Đợt 2: […]% khi xong móng; Đợt 3: […]% khi đổ sàn tầng […]; Đợt 4: […]% khi cất nóc; Đợt 5: […]% khi hoàn thiện; Giữ lại […]% chờ hết bảo hành. Mỗi đợt thanh toán trong […] ngày kể từ khi nghiệm thu khối lượng tương ứng.
Điều 4. Thời gian thi công: Khởi công ngày […], hoàn thành trong […] ngày. Bên B chậm tiến độ do lỗi của mình chịu phạt […] đồng/ngày, tối đa không quá […]% giá trị hợp đồng. Thời gian tạm dừng do thời tiết, do bên A chậm thanh toán hoặc thay đổi thiết kế được cộng thêm tương ứng.
Điều 5. Vật tư: Chủng loại, nhãn hiệu, quy cách vật tư theo Phụ lục 02 đính kèm, là bộ phận không tách rời của hợp đồng. Bên B muốn thay thế vật tư tương đương phải được bên A đồng ý bằng văn bản.
Điều 6. Trách nhiệm bên A: Bàn giao mặt bằng, cung cấp hồ sơ pháp lý; thanh toán đúng hạn; cử người giám sát và nghiệm thu từng giai đoạn; không trực tiếp chỉ đạo thợ của bên B.
Điều 7. Trách nhiệm bên B: Thi công đúng thiết kế, đúng quy chuẩn kỹ thuật; chịu trách nhiệm an toàn lao động, an toàn công trình lân cận; mua bảo hiểm tai nạn cho công nhân; vệ sinh, che chắn công trình theo quy định địa phương.
Điều 8. Phát sinh: Mọi công việc ngoài phạm vi Điều 1 phải lập phiếu xác nhận khối lượng phát sinh, ghi rõ đơn giá, có chữ ký hai bên trước khi thực hiện. Phát sinh không có xác nhận bằng văn bản sẽ không được thanh toán.
Điều 9. Bảo hành: Bên B bảo hành kết cấu […] tháng, chống thấm […] tháng, hoàn thiện […] tháng kể từ ngày bàn giao. Trong […] ngày kể từ khi nhận thông báo, bên B phải sửa chữa; nếu không, bên A được thuê đơn vị khác và trừ vào khoản tiền giữ lại.
Điều 10. Tạm dừng, chấm dứt: Mỗi bên được đơn phương chấm dứt khi bên kia vi phạm nghiêm trọng (bỏ dở thi công quá […] ngày; chậm thanh toán quá […] ngày). Bên vi phạm bồi thường thiệt hại thực tế; hai bên nghiệm thu, quyết toán khối lượng đã thực hiện tại thời điểm chấm dứt.
Điều 11. Giải quyết tranh chấp: Ưu tiên thương lượng, hòa giải; không thành thì đưa ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có công trình.
Điều 12. Điều khoản chung: Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ký, lập thành [02] bản gốc có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ [01] bản, kèm Phụ lục 01 (cách tính diện tích) và Phụ lục 02 (chủng loại vật tư).
ĐẠI DIỆN BÊN A (ký, ghi rõ họ tên) — ĐẠI DIỆN BÊN B (ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)
Cách điền mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở: 7 bước
Điền hợp đồng đúng thứ tự giúp bạn không bỏ sót thông tin quan trọng. Thực hiện lần lượt 7 bước sau:
- Kiểm tra pháp nhân bên B: Đối chiếu tên công ty với mã số thuế trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp; nếu là cá nhân/đội thợ, ghi đúng số CCCD và địa chỉ thường trú.
- Mô tả phạm vi công việc (Điều 1): Ghi rõ gói thầu (thô, trọn gói hay hoàn thiện), dẫn chiếu số bản vẽ thiết kế và số giấy phép xây dựng — tránh viết chung chung “xây nhà 2 tầng”.
- Chốt đơn giá và cách tính diện tích (Điều 2): Yêu cầu bảng hệ số quy đổi diện tích (móng, sân thượng, mái) thành phụ lục riêng; ghi rõ giá đã hay chưa gồm thuế và các hạng mục loại trừ.
- Chia đợt thanh toán theo khối lượng (Điều 3): Gắn mỗi đợt với một mốc nghiệm thu cụ thể; giữ lại tối thiểu một phần giá trị hợp đồng đến hết thời hạn bảo hành.
- Điền tiến độ và mức phạt (Điều 4): Ghi ngày khởi công, tổng số ngày thi công và mức phạt chậm tiến độ hai bên tự thỏa thuận, kèm trần phạt tối đa.
- Lập phụ lục vật tư (Điều 5 + Phụ lục 02): Điền hãng, mã sản phẩm, quy cách từng vật tư theo mẫu bảng ở phần dưới; đây là căn cứ duy nhất để đối chiếu khi nghi ngờ bị tráo vật tư.
- Rà lại điều khoản bảo hành và chấm dứt (Điều 9–10): Đối chiếu thời hạn bảo hành với thông lệ (kết cấu thường dài hơn hoàn thiện), rồi ký từng trang và ký đủ hai bản gốc.
Trước khi ký, bạn nên đánh giá lại năng lực nhà thầu theo bài kinh nghiệm chọn nhà thầu xây nhà: tiêu chí và red flags — hợp đồng chặt đến đâu cũng không thay được một nhà thầu tử tế.
Mẫu phụ lục chủng loại vật tư (Phụ lục 02)
Mẫu phụ lục vật tư là bảng liệt kê nhãn hiệu và quy cách từng vật liệu, đính kèm không tách rời hợp đồng. Bảng dưới là khung mẫu cho gói trọn gói — bạn thêm/bớt dòng theo thực tế, cột “Nhãn hiệu” chỉ là ví dụ minh họa, không phải khuyến nghị thương hiệu:
| STT | Hạng mục vật tư | Nhãn hiệu/Xuất xứ (ví dụ cách ghi) | Quy cách/Mã sản phẩm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Xi măng | [Ghi rõ hãng] | PCB40, bao 50kg | Phần thô |
| 2 | Thép | [Ghi rõ hãng] | CB300-V/CB400-V, phi 6–20 | Có chứng chỉ xuất xưởng |
| 3 | Gạch xây | [Ghi rõ nguồn] | Gạch ống 8x8x18cm | — |
| 4 | Cát, đá | [Ghi rõ nguồn] | Cát xây tô, đá 1×2 | Không nhiễm mặn, phèn |
| 5 | Bê tông | [Tươi/trộn tay] | Mác 250 trở lên cho kết cấu | Ghi rõ mác từng cấu kiện |
| 6 | Dây điện, ống nước | [Ghi rõ hãng] | Tiết diện theo bản vẽ M&E | Âm tường — khó thay sau này |
| 7 | Chống thấm | [Ghi rõ hãng] | Khu vệ sinh, sàn mái, sân thượng | Ghi số lớp thi công |
| 8 | Gạch ốp lát | [Ghi rõ hãng] | Mã sản phẩm + kích thước | Kèm đơn giá trần nếu chọn sau |
| 9 | Sơn nước | [Ghi rõ hãng] | 1 lót + 2 phủ, mã màu | Nội thất/ngoại thất riêng |
| 10 | Thiết bị vệ sinh, cửa | [Ghi rõ hãng] | Mã sản phẩm từng thiết bị | Kèm đơn giá trần |
Mẹo thực tế: với vật tư hoàn thiện chưa chọn được mã cụ thể, hãy ghi “đơn giá trần” (ví dụ: gạch lát nền không quá […] đồng/m²) để tránh tranh cãi khi chênh lệch giá.
Lưu ý pháp lý khi dùng mẫu hợp đồng xây nhà
Hợp đồng xây nhà ở riêng lẻ giữa hộ gia đình và nhà thầu về bản chất là hợp đồng dân sự, chịu điều chỉnh trực tiếp của Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13). Checklist pháp lý cần nắm:
- Không bắt buộc công chứng, nhưng với hợp đồng giá trị lớn nên công chứng hoặc mời người làm chứng ký tên để tăng giá trị chứng cứ.
- Luật Xây dựng 2014 (số 50/2014/QH13, sửa đổi năm 2020) quy định các nguyên tắc chung về hợp đồng xây dựng và bảo hành công trình — nên tham khảo khi soạn Điều 9.
- Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Thông tư 02/2023/TT-BXD quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, áp dụng bắt buộc chủ yếu cho dự án vốn nhà nước; với nhà ở tư nhân, đây là tài liệu tham khảo tốt về cấu trúc điều khoản. Bạn có thể xem mẫu hợp đồng thi công ban hành kèm Thông tư 02/2023/TT-BXD trên Thư Viện Pháp Luật để đối chiếu.
- Kiểm tra tư cách ký kết: người ký phía công ty phải là đại diện theo pháp luật hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ.
- Điều khoản in nghiêng, mập mờ kiểu “vật tư tương đương” không ghi rõ hãng là kẽ hở phổ biến nhất — luôn dẫn chiếu về phụ lục vật tư.
- Khung mẫu trong bài mang tính tham khảo; với công trình giá trị lớn hoặc tình huống phức tạp, bạn nên tham khảo thêm luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký.
Hợp đồng chỉ là một trong nhiều đầu việc trước khởi công — xem checklist đầy đủ tại bài xây nhà cần chuẩn bị những gì.
Câu hỏi thường gặp về mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở
Hợp đồng xây nhà với đội thợ cá nhân có giá trị pháp lý không?
Có. Hợp đồng dân sự bằng văn bản giữa hai cá nhân vẫn có giá trị pháp lý theo Bộ luật Dân sự 2015. Điều quan trọng là ghi đúng thông tin CCCD hai bên, chữ ký thật và nội dung không vi phạm điều cấm của luật. Nên có thêm người làm chứng.
Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở có bắt buộc công chứng không?
Không bắt buộc. Pháp luật hiện hành không yêu cầu công chứng hợp đồng thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, công chứng hoặc chứng thực chữ ký giúp hợp đồng có giá trị chứng cứ mạnh hơn nếu xảy ra tranh chấp, đặc biệt với hợp đồng giá trị từ vài trăm triệu đồng trở lên.
Nên giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng để chờ bảo hành?
Thông lệ phổ biến trên thị trường là giữ lại khoảng 3–5% giá trị hợp đồng cho đến hết thời hạn bảo hành. Mức cụ thể do hai bên tự thỏa thuận và phải ghi rõ trong điều khoản thanh toán, kèm điều kiện hoàn trả khi nghĩa vụ bảo hành hoàn thành.
Phát sinh ngoài hợp đồng xử lý thế nào cho đúng?
Mọi phát sinh phải được lập thành văn bản có chữ ký hai bên trước khi thi công, ghi rõ hạng mục, khối lượng và đơn giá. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, bạn rất khó chứng minh khi quyết toán. Hãy đưa nguyên tắc này thành một điều khoản riêng như Điều 8 trong khung mẫu.
Hợp đồng thi công xây dựng khác gì hợp đồng xây nhà trọn gói?
Khác nhau ở phạm vi công việc và cách tính giá. Hợp đồng thi công (khoán nhân công hoặc thô) chỉ bao gồm một phần công việc, chủ nhà tự lo vật tư hoặc phần còn lại; hợp đồng trọn gói bao trùm từ vật tư đến hoàn thiện với một đơn giá m² duy nhất, nên phụ lục vật tư càng phải chi tiết.
Nhà thầu đưa mẫu hợp đồng sẵn, có nên ký luôn không?
Không nên ký ngay. Hãy đối chiếu mẫu của nhà thầu với 12 phần chuẩn trong bài này, đặc biệt kiểm tra điều khoản phát sinh, phạt chậm tiến độ, bảo hành và phụ lục vật tư. Bạn có quyền yêu cầu bổ sung, sửa đổi mọi điều khoản trước khi ký — hợp đồng là thỏa thuận, không phải văn bản một chiều.
Kết luận
Một mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở chặt chẽ cần đủ 12 phần, phụ lục vật tư chi tiết và quy trình xử lý phát sinh bằng văn bản. Hãy copy khung điều khoản trong bài, điền theo 7 bước và rà lại checklist pháp lý trước khi ký. Để chuẩn bị kỹ hơn cho cả hành trình, đọc tiếp cẩm nang kinh nghiệm chọn nhà thầu xây nhà và 12 điều khoản bắt buộc trong hợp đồng xây nhà trọn gói.
