Cập nhật: tháng 07/2026 — mọi khung giá trong bài là khoảng tham khảo thị trường, dao động theo vùng và thời điểm, sẽ được rà soát mỗi quý.
Chi phí hoàn thiện nhà xây thô năm 2026 phổ biến ở mức 2–3,5 triệu đồng/m2 sàn cho gói trung bình, gồm các hạng mục: sơn bả, ốp lát, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện và chống thấm. Cách dự toán chuẩn là bóc khối lượng từng hạng mục rồi nhân đơn giá, cộng dự phòng 10%.
Điểm chính
- Hoàn thiện thường chiếm 25–35% tổng chi phí xây nhà; nhà xây thô xong mới đi được nửa chặng đường về ngân sách.
- Khung giá theo gói tham khảo 2026: cơ bản 1,8–2,3 triệu/m2, trung bình 2,3–3,5 triệu/m2, cao cấp từ 3,5–5 triệu/m2 sàn trở lên (chưa gồm nội thất rời).
- Ba hạng mục “ngốn” tiền nhất là cửa, ốp lát và thiết bị vệ sinh — cũng là nơi chênh lệch giá giữa các gói lớn nhất.
- Chống thấm và sơn lót là hai hạng mục rẻ nhưng tuyệt đối không được cắt — sửa chữa về sau tốn gấp nhiều lần chi phí làm đúng ngay từ đầu.
- Muốn tiết kiệm mà không giảm chất lượng: giữ nguyên vật tư “chìm” (chống thấm, keo, phụ kiện), giảm cấp vật tư “nổi” ở khu vực ít dùng, và chốt thiết kế trước khi thi công.
Hoàn thiện nhà xây thô gồm những hạng mục nào?
Hoàn thiện là toàn bộ công việc biến khung nhà xây thô (móng, cột, dầm, sàn, tường, mái) thành ngôi nhà ở được: từ trát, sơn, ốp lát cho tới lắp cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện. Ranh giới thô — hoàn thiện có thể khác nhau giữa các nhà thầu, nên trước khi so báo giá phải đọc kỹ phạm vi công việc.
Trong hợp đồng phổ biến hiện nay, phần thô đã bao gồm xây tường, trát trong ngoài và đi ống điện nước âm tường. Phần hoàn thiện tiếp nhận từ lớp bề mặt trở đi. Một số nhà thầu lại tách trát và chống thấm sang hoàn thiện — đây là điểm cần đối chiếu kỹ để tránh “báo giá rẻ nhưng thiếu việc”.
Bảng 10 nhóm hạng mục hoàn thiện và tỷ trọng chi phí
| Hạng mục | Nội dung công việc | Tỷ trọng tham khảo |
|---|---|---|
| 1. Chống thấm | Sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, sàn mái, chân tường | 2–4% |
| 2. Sơn bả | Bả matit, sơn lót, sơn phủ trong nhà và ngoài trời | 8–12% |
| 3. Ốp lát | Gạch lát nền, gạch ốp vệ sinh, ốp bếp, len chân tường | 15–20% |
| 4. Trần | Trần thạch cao phẳng/giật cấp, sơn trần, phào chỉ | 5–8% |
| 5. Cửa | Cửa chính, cửa phòng, cửa vệ sinh, cửa sổ, khóa và phụ kiện | 15–22% |
| 6. Thiết bị vệ sinh | Bồn cầu, lavabo, sen vòi, phụ kiện, bình nóng lạnh | 8–14% |
| 7. Thiết bị điện | Công tắc, ổ cắm, aptomat, đèn chiếu sáng cơ bản | 5–8% |
| 8. Đá ốp | Đá cầu thang, mặt bếp, tam cấp, ngưỡng cửa | 4–7% |
| 9. Lan can, tay vịn | Lan can cầu thang, ban công (kính, inox, sắt, gỗ) | 3–5% |
| 10. Hoàn thiện khác | Chỉ tường, sàn gỗ (nếu có), vệ sinh công nghiệp, mái kính, bồn nước — máy bơm | 4–8% |
Tỷ trọng trên áp dụng cho nhà phố dân dụng phổ thông. Nhà dùng nhiều cửa nhôm kính lớn, đá tự nhiên hoặc thiết bị vệ sinh nhập khẩu sẽ lệch mạnh về các nhóm 5, 6, 8.
Lưu ý phân biệt: hoàn thiện khác nội thất. Tủ bếp, giường, tủ áo, bàn ghế, rèm cửa thuộc phần nội thất, không nằm trong các khung giá của bài này. Muốn nhìn toàn cảnh ngân sách cả công trình, xem bài chi phí xây nhà 2026: hướng dẫn dự toán từ A-Z.
Khung giá từng hạng mục hoàn thiện 2026
Dưới đây là khung giá tham khảo giữa năm 2026 tại các đô thị lớn, gồm cả vật tư và nhân công (trừ khi ghi chú khác). Khu vực tỉnh, nông thôn thường thấp hơn 10–20% ở phần nhân công; ngược lại nhà trong hẻm nhỏ khó vận chuyển có thể bị cộng thêm chi phí trung chuyển.
1. Chống thấm: 90.000–300.000 đồng/m2
Chống thấm là hạng mục phải làm trước tiên, ngay khi nhận bàn giao phần thô. Giá phụ thuộc phương pháp và vật liệu:
| Phương pháp | Vị trí phù hợp | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|
| Quét gốc xi măng 2 thành phần | Sàn vệ sinh, ban công | 90.000–150.000 đ/m2 |
| Màng khò nóng | Sân thượng, sàn mái | 150.000–250.000 đ/m2 |
| Phun/quét polyurethane (PU) | Sàn mái lộ thiên, bể nước | 200.000–300.000 đ/m2 |
Diện tích cần chống thấm của nhà phố 2 tầng thường chỉ 40–70m2 (vệ sinh + ban công + mái), tức toàn bộ hạng mục chỉ khoảng 6–15 triệu đồng. Đây là khoản nhỏ so với hậu quả nếu bỏ qua: xử lý thấm sau khi đã ốp lát, sơn bả tốn gấp 3–5 lần và ảnh hưởng kết cấu lâu dài.
2. Sơn bả: 60.000–140.000 đồng/m2 tường
Quy trình chuẩn gồm bả matit 2 lớp, sơn lót 1 lớp và sơn phủ 2 lớp. Đơn giá trọn gói (vật tư + nhân công) tham khảo:
- Sơn trong nhà, dòng phổ thông: 60.000–85.000 đ/m2.
- Sơn trong nhà, dòng trung — cao cấp (lau chùi hiệu quả, kháng khuẩn): 85.000–120.000 đ/m2.
- Sơn ngoài trời (chống kiềm, chống tia UV): 90.000–140.000 đ/m2, cộng thêm giàn giáo nếu mặt tiền cao.
Diện tích sơn thường bằng 3–4 lần diện tích sàn (tường 2 mặt + trần). Nhà 100m2 sàn cần sơn khoảng 300–400m2, tương đương 20–45 triệu đồng tùy dòng sơn. Chọn hãng và dòng sơn phù hợp từng vị trí được phân tích chi tiết trong bài sơn nhà loại nào tốt.
3. Ốp lát gạch: 220.000–600.000 đồng/m2 (cả gạch và công)
Chi phí ốp lát = giá gạch + vật tư phụ (keo/hồ dầu, ke, keo chà ron) + nhân công. Khung giá từng thành phần:
| Thành phần | Phân khúc | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|
| Gạch lát nền | Ceramic phổ thông (60×60) | 120.000–200.000 đ/m2 |
| Porcelain trong nước (60×60, 80×80) | 200.000–350.000 đ/m2 | |
| Porcelain khổ lớn, gạch nhập | 350.000–700.000+ đ/m2 | |
| Nhân công lát nền | Khổ ≤80×80 | 100.000–150.000 đ/m2 |
| Nhân công ốp tường vệ sinh | Khổ phổ thông | 130.000–180.000 đ/m2 |
| Nhân công khổ lớn | Gạch từ 100×100, 60×120 | 200.000–350.000 đ/m2 |
Khối lượng ốp lát của nhà phố = diện tích sàn các tầng + khoảng 25–35m2 ốp tường mỗi phòng vệ sinh + khu bếp. Cách phân biệt gạch porcelain — ceramic và chọn gạch theo từng không gian, xem bài chọn gạch lát nền loại nào tốt.
4. Trần thạch cao: 140.000–260.000 đồng/m2
Trần thạch cao khung xương phổ thông giá 140.000–180.000 đ/m2 cho trần phẳng, 180.000–260.000 đ/m2 cho trần giật cấp có hệ đèn hắt. Khu vực ẩm (vệ sinh, ban công có mái) phải dùng tấm chịu ẩm, cộng thêm khoảng 20.000–30.000 đ/m2. Giá trên chưa gồm sơn bả bề mặt trần — khoản này thường tính chung vào hạng mục sơn.
5. Cửa: hạng mục chênh lệch giá lớn nhất
Cửa quyết định lớn tới cả ngân sách lẫn trải nghiệm ở. Khung giá theo chủng loại phổ biến 2026:
| Loại cửa | Vị trí thường dùng | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|
| Cửa nhựa composite/gỗ nhựa | Cửa phòng, cửa vệ sinh | 2,5–4,5 triệu đ/bộ |
| Cửa gỗ công nghiệp (HDF, MDF phủ) | Cửa phòng ngủ | 3–6 triệu đ/bộ |
| Cửa nhôm hệ (kiểu Xingfa) kính hộp | Cửa sổ, cửa ban công, mặt tiền | 1,8–3 triệu đ/m2 |
| Cửa thép vân gỗ | Cửa chính, cửa thoát hiểm | 4–8 triệu đ/bộ |
| Cửa gỗ tự nhiên (căm xe, gõ…) | Cửa chính, nhà phong cách gỗ | 8–25+ triệu đ/bộ |
| Cửa cuốn khe thoáng | Gara, mặt tiền nhà phố | 1,6–3 triệu đ/m2 |
Nhà phố 2 tầng 3 phòng ngủ thường tốn 60–120 triệu đồng cho toàn bộ cửa ở phân khúc trung bình. Giá cửa nhôm kính biến động theo hệ nhôm (nhôm hệ nhập, nhôm trong nước) và loại kính — khi so báo giá phải yêu cầu ghi rõ mã hệ nhôm, độ dày kính và xuất xứ phụ kiện.
6. Thiết bị vệ sinh: 8–60 triệu đồng/phòng
Một phòng vệ sinh đầy đủ gồm bồn cầu, lavabo kèm tủ hoặc chân, sen tắm, vòi, gương, phụ kiện và bình nóng lạnh. Khung giá trọn bộ mỗi phòng:
- Gói cơ bản (thương hiệu trong nước, dòng phổ thông): 8–15 triệu đồng.
- Gói trung bình (dòng trung của các thương hiệu lớn): 15–30 triệu đồng.
- Gói cao cấp (bồn cầu thông minh, sen cây nhiệt độ, tủ lavabo cao cấp): 30–60+ triệu đồng.
Nguyên tắc phân bổ hợp lý: ưu tiên tiền cho bồn cầu và sen vòi (dùng hàng ngày, khó thay), tiết chế ở gương và phụ kiện (dễ nâng cấp sau).
7. Thiết bị điện và chiếu sáng: 15–45 triệu đồng/nhà phố
Hạng mục này gồm công tắc — ổ cắm, aptomat — tủ điện và đèn. Nhà phố 2 tầng dùng thiết bị phân khúc phổ thông hết khoảng 15–25 triệu đồng; dùng công tắc mặt kính, đèn rọi — đèn hắt trang trí nhiều lớp có thể lên 35–45 triệu đồng. Dây điện âm tường đã nằm trong phần thô, nên ở bước này chỉ còn thiết bị đầu cuối và lắp đặt.
8. Đá ốp cầu thang, mặt bếp: 700.000–2.500.000 đồng/md
Đá granite trong nước ốp cầu thang giá khoảng 700.000–1.200.000 đ/m dài (cả mặt bậc và cổ bậc); đá nhân tạo gốc thạch anh làm mặt bếp 1.500.000–2.500.000 đ/md tùy hãng và độ dày. Đá marble tự nhiên đẹp nhưng mềm và thấm màu, cần cân nhắc kỹ khi dùng cho khu bếp.
9. Lan can, tay vịn: 900.000–2.200.000 đồng/md
Lan can kính cường lực tay vịn gỗ phổ biến ở mức 1.300.000–2.200.000 đ/md; lan can inox 900.000–1.400.000 đ/md; lan can sắt hộp sơn tĩnh điện rẻ hơn, khoảng 700.000–1.100.000 đ/md tùy hoa văn.
Khung giá hoàn thiện theo gói trên m2 sàn 2026
Nếu chưa cần bóc tách chi tiết, có thể ước nhanh chi phí hoàn thiện bằng đơn giá trên m2 sàn xây dựng. Khung giá tham khảo giữa năm 2026 cho nhà phố dân dụng (đã gồm vật tư + nhân công hoàn thiện, chưa gồm nội thất rời):
| Gói hoàn thiện | Đơn giá tham khảo | Đặc điểm vật tư điển hình |
|---|---|---|
| Cơ bản | 1,8–2,3 triệu đ/m2 | Gạch ceramic trong nước, sơn phổ thông, cửa nhựa composite + nhôm phổ thông, thiết bị vệ sinh dòng cơ bản, trần thạch cao phẳng khu vực chính |
| Trung bình | 2,3–3,5 triệu đ/m2 | Gạch porcelain 60×60–80×80, sơn dòng trung của hãng lớn, cửa nhôm hệ Xingfa + cửa gỗ công nghiệp, thiết bị vệ sinh dòng trung, trần giật cấp phòng khách |
| Cao cấp | 3,5–5+ triệu đ/m2 | Gạch khổ lớn/đá tự nhiên, sơn cao cấp ngoại thất chống UV, cửa nhôm hệ nhập kính hộp, thiết bị vệ sinh cao cấp — thông minh, chiếu sáng thiết kế lớp |
Ví dụ áp dụng: nhà 2 tầng, tổng diện tích sàn 160m2, chọn gói trung bình → chi phí hoàn thiện ước tính 160 × 2,3–3,5 triệu = 368–560 triệu đồng. Con số dao động rộng vì phụ thuộc số phòng vệ sinh, diện tích mặt tiền kính và mức độ trần trang trí.
Lưu ý ba yếu tố làm đơn giá lệch khỏi khung:
- Vùng miền: nhân công tại đô thị lớn cao hơn tỉnh lẻ 10–20%; ngược lại vật tư ở tỉnh xa có thể cộng phí vận chuyển.
- Tỷ lệ diện tích phụ: nhà nhiều sân thượng, ban công (diện tích quy đổi hệ số thấp) có chi phí hoàn thiện/m2 sàn thực tế khác nhà kín sàn.
- Thời điểm: giá vật liệu hoàn thiện thay đổi theo quý; cần cập nhật báo giá thực tế trước khi ký hợp đồng. Cách quy đổi diện tích sàn chuẩn xem tại bài cách tính chi phí xây nhà theo m2.
Để đối chiếu tương quan, đơn giá phần thô + nhân công hoàn thiện hiện phổ biến 3,3–4,2 triệu đ/m2 — chi tiết tại bài đơn giá xây dựng phần thô 2026. Cộng hai phần lại sẽ ra mức trọn gói 5,5–8 triệu đ/m2 thường thấy trên thị trường.
Ví dụ dự toán hoàn thiện nhà phố 2 tầng 4x15m (120m2 sàn)
Bảng dưới minh họa cách một dự toán hoàn thiện hoàn chỉnh được ghép từ các đơn giá hạng mục ở trên. Giả định: nhà phố 4x15m, 2 tầng, tổng 120m2 sàn, 2 phòng vệ sinh, 3 phòng ngủ, chọn gói vật tư trung bình.
| Hạng mục | Khối lượng ước tính | Đơn giá áp dụng | Thành tiền |
|---|---|---|---|
| Chống thấm (2 WC, ban công, mái) | 50 m2 | 120.000–200.000 đ/m2 | 6–10 triệu |
| Sơn bả trong + ngoài | 420 m2 | 80.000–110.000 đ/m2 | 34–46 triệu |
| Ốp lát (nền + 2 WC + bếp) | 175 m2 | 320.000–450.000 đ/m2 | 56–79 triệu |
| Trần thạch cao | 90 m2 | 150.000–220.000 đ/m2 | 14–20 triệu |
| Cửa (1 chính, 5 phòng/WC, nhôm kính) | trọn nhà | theo bảng cửa | 65–95 triệu |
| Thiết bị vệ sinh (2 phòng) | 2 bộ | 15–30 triệu/phòng | 30–60 triệu |
| Thiết bị điện, chiếu sáng | trọn nhà | gói trung bình | 20–30 triệu |
| Đá cầu thang + mặt bếp | 22 md | 800.000–1.800.000 đ/md | 18–30 triệu |
| Lan can, tay vịn | 14 md | 1.100.000–2.000.000 đ/md | 15–28 triệu |
| Chi phí phụ (vận chuyển, giàn giáo, vệ sinh) | — | — | 10–15 triệu |
| Cộng | — | — | 268–413 triệu |
| Dự phòng 10% | — | — | 27–41 triệu |
| Tổng dự toán | — | — | 295–454 triệu đồng |
Chia cho 120m2 sàn, đơn giá quy đổi là 2,4–3,8 triệu đ/m2 — khớp với khung gói trung bình ở mục trên. Đây chính là phép kiểm tra chéo nên làm với mọi bản dự toán: tổng chi tiết và đơn giá gói phải “gặp nhau”, nếu lệch xa thì một trong hai đang sai.
Ba điểm rút ra từ ví dụ: cửa + ốp lát + thiết bị vệ sinh chiếm hơn một nửa ngân sách; các hạng mục kim loại — đá tuy phụ nhưng cộng lại không nhỏ; và biên độ giữa cận dưới — cận trên tới 150 triệu chỉ do lựa chọn phân khúc vật tư, chưa cần thay đổi thiết kế.
Cách tự dự toán chi phí hoàn thiện trong 6 bước
Tự dự toán không khó nếu đi theo trình tự bóc khối lượng — áp đơn giá — cộng dự phòng. Làm đúng 6 bước sau, sai số thường chỉ trong khoảng 10–15%:
- Bước 1 — Lập danh sách hạng mục theo từng phòng. Đi qua từng không gian (phòng khách, bếp, từng phòng ngủ, từng vệ sinh, cầu thang, ban công, sân thượng) và liệt kê việc phải làm: lát gì, sơn gì, cửa loại nào, thiết bị gì. Cách làm theo phòng giúp không bỏ sót các khoản nhỏ như len chân tường, ngưỡng cửa, hộp kỹ thuật.
- Bước 2 — Bóc khối lượng. Đo diện tích sàn từng phòng (lát), chu vi × chiều cao (sơn, ốp), đếm số bộ cửa, số phòng vệ sinh, số mét dài cầu thang — mặt bếp. Dùng bản vẽ thiết kế nếu có; chưa có thì đo thực tế tại nhà thô.
- Bước 3 — Chọn phân khúc vật tư cho từng hạng mục. Không nhất thiết đồng bộ một gói: có thể chọn gạch trung bình cho phòng ngủ nhưng đầu tư gạch đẹp cho phòng khách. Ghi rõ chủng loại — kích thước để lấy báo giá chính xác.
- Bước 4 — Áp đơn giá và lập bảng tính. Nhân khối lượng với đơn giá tham khảo trong bài, tách riêng cột vật tư và nhân công. Với hạng mục giá trị lớn (cửa, thiết bị vệ sinh, đá), lấy tối thiểu 2–3 báo giá thực tế thay vì dùng giá ước.
- Bước 5 — Cộng chi phí phụ và dự phòng 10%. Đừng quên vận chuyển — trung chuyển, giàn giáo, vệ sinh công nghiệp sau thi công, điện nước thi công. Cuối cùng cộng 10% dự phòng: hoàn thiện là giai đoạn phát sinh nhiều nhất do đổi ý về mẫu mã.
- Bước 6 — Đối chiếu với khung giá gói. Chia tổng dự toán cho diện tích sàn và so với khung 1,8–5 triệu đ/m2 ở trên. Nếu lệch quá xa, rà lại xem thiếu hạng mục hay chọn vật tư vượt phân khúc mà không nhận ra.
Khi thuê trọn gói hoàn thiện, bảng dự toán tự lập chính là công cụ đàm phán: yêu cầu nhà thầu báo giá theo đúng cấu trúc hạng mục — khối lượng — chủng loại vật tư để so sánh từng dòng, thay vì chỉ nhìn con số tổng.
7 mẹo tiết kiệm chi phí hoàn thiện không giảm chất lượng
Nguyên tắc chung: cắt ở phần “nhìn thấy nhưng ít dùng”, giữ nguyên ở phần “chìm trong tường, dưới nền”. Cụ thể:
- Chốt thiết kế trước khi thi công. Phần lớn phát sinh hoàn thiện đến từ việc đổi mẫu gạch, dời công tắc, thêm đèn giữa chừng — mỗi lần đổi là một lần đục, vá, mua bù vật tư lẻ giá cao.
- Không cắt chống thấm, sơn lót, keo dán và phụ kiện khuất. Đây là những khoản chỉ chiếm vài phần trăm ngân sách nhưng quyết định tuổi thọ; hỏng là phải phá lớp hoàn thiện để làm lại.
- Phân cấp vật tư theo tần suất sử dụng. Gạch đẹp, sơn tốt cho phòng khách — bếp; phân khúc vừa phải cho phòng ngủ, kho, sân phơi. Cách này giảm 10–15% chi phí mà cảm nhận tổng thể gần như không đổi.
- Chọn kích thước gạch phổ thông (60×60, 80×80). Gạch khổ lớn đẹp nhưng đội cả giá gạch lẫn nhân công lát (gấp 1,5–2 lần) và tỷ lệ hao hụt cắt cao hơn.
- Mua thiết bị vệ sinh, đèn vào dịp khuyến mãi theo bộ. Các thương hiệu lớn thường có combo bồn cầu + lavabo + sen vòi rẻ hơn 15–25% so với mua lẻ; chỉ cần chốt thông số trước với thợ để chờ đúng đợt.
- Giảm trần giật cấp phức tạp. Trần phẳng kết hợp đèn thả hoặc đèn rọi ray vẫn hiện đại mà rẻ hơn trần giật nhiều cấp cả về thi công lẫn số lượng đèn hắt.
- Gom mua vật tư cùng đại lý lớn. Gom gạch, keo, thiết bị vệ sinh về 1–2 đại lý giúp có giá công trình và giảm phí vận chuyển; giữ lại hóa đơn — mã sản phẩm để đối chiếu khi giao hàng.
5 sai lầm thường gặp khi hoàn thiện nhà xây thô
Danh sách kiểm tra nhanh trước và trong quá trình hoàn thiện:
- Không kiểm tra phần thô trước khi nhận bàn giao: tường phải đủ phẳng, ống chờ điện nước đúng vị trí bản vẽ. Nhận ẩu là chi phí sửa dồn sang giai đoạn hoàn thiện.
- Không ngâm thử nước sàn vệ sinh sau chống thấm: phải test ngâm 24–48 giờ trước khi cán nền, lát gạch. Bỏ qua bước này là rủi ro lớn nhất của cả công trình.
- So báo giá chỉ bằng con số tổng: hai báo giá chênh 100 triệu có thể do khác chủng loại vật tư hoặc thiếu hạng mục, không hẳn do nhà thầu “rẻ hơn”. Luôn so theo từng dòng khối lượng — chủng loại.
- Chọn vật tư theo cảm hứng tại showroom: dễ vượt ngân sách 20–30%. Đi mua với bảng dự toán và mức trần chi từng hạng mục đã chốt trước.
- Không giữ lại hồ sơ vật tư và bảo hành: mã gạch, mã sơn, phiếu bảo hành thiết bị cần lưu một chỗ — sau này sửa chữa, mua bù mới khớp màu, khớp mã.
Về trình tự thi công chuẩn, nguyên tắc chung là làm từ trên xuống dưới, từ trong ra ngoài, việc ướt trước việc khô: chống thấm → ốp lát → trần → sơn bả → lắp cửa — thiết bị → vệ sinh công nghiệp. Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện hành có thể tra cứu tại Cổng thông tin Bộ Xây dựng; riêng nghiệm thu công trình dân dụng thực hiện theo quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình.
Câu hỏi thường gặp về chi phí hoàn thiện nhà xây thô
Hoàn thiện nhà xây thô hết bao nhiêu tiền 1m2?
Khoảng 1,8–5 triệu đồng/m2 sàn tùy gói vật tư, phổ biến nhất là 2,3–3,5 triệu đ/m2 cho phân khúc trung bình (giữa 2026). Mức giá đã gồm vật tư và nhân công hoàn thiện, chưa gồm nội thất rời như tủ bếp, giường, bàn ghế và dao động theo khu vực.
Nhà 100m2 sàn hoàn thiện hết bao nhiêu?
Ước tính 180–350 triệu đồng cho gói cơ bản đến trung bình, trên 350 triệu nếu dùng vật tư cao cấp. Con số thực tế phụ thuộc số phòng vệ sinh, diện tích cửa nhôm kính và mức độ trần — đèn trang trí, nên vẫn cần bóc dự toán chi tiết theo 6 bước trong bài.
Hoàn thiện nhà xây thô mất bao lâu?
Nhà phố 2–3 tầng thường mất 45–75 ngày hoàn thiện nếu vật tư được chốt sẵn. Các mốc chính: chống thấm và ốp lát 2–3 tuần, trần và sơn bả 2–3 tuần, lắp cửa — thiết bị và vệ sinh 1–2 tuần. Thời gian kéo dài chủ yếu do chờ chọn và giao vật tư, không phải do thi công.
Nên khoán trọn gói hoàn thiện hay tự mua vật tư?
Tự mua các vật tư “nhìn thấy được” (gạch, thiết bị vệ sinh, đèn, cửa) và khoán nhân công + vật tư phụ thường là phương án cân bằng nhất. Chủ nhà kiểm soát được chất lượng và giá phần đắt tiền, còn nhà thầu chịu trách nhiệm phần kỹ thuật. Khoán trọn gói chỉ nên khi hợp đồng ghi rõ chủng loại — mã vật tư từng hạng mục.
Hạng mục nào chiếm nhiều tiền nhất khi hoàn thiện?
Cửa và ốp lát là hai hạng mục lớn nhất, mỗi hạng mục thường chiếm 15–22% chi phí hoàn thiện, kế đến là thiết bị vệ sinh. Đây cũng là ba hạng mục nên lấy nhiều báo giá nhất, vì cùng công năng nhưng chênh lệch giữa các phân khúc có thể gấp 3–5 lần.
Có nên hoàn thiện từng phần để ở trước không?
Được, và đây là cách nhiều gia đình áp dụng khi ngân sách hạn chế: hoàn thiện đầy đủ tầng trệt và một tầng ngủ, các tầng còn lại chỉ làm chống thấm, sơn lót và lắp cửa bao che. Lưu ý phải làm trọn các hạng mục “ướt” (chống thấm, ốp lát vệ sinh) cho cả nhà ngay từ đầu để tránh đục phá về sau.
Kết luận
Chi phí hoàn thiện nhà xây thô năm 2026 phổ biến ở mức 1,8–5 triệu đồng/m2 sàn, trong đó cửa, ốp lát và thiết bị vệ sinh là ba hạng mục quyết định ngân sách. Cách kiểm soát tốt nhất là tự bóc dự toán theo từng phòng, chốt chủng loại vật tư trước khi thi công và luôn giữ 10% dự phòng.
Để có bức tranh ngân sách đầy đủ từ móng tới nội thất, đọc tiếp hướng dẫn dự toán chi phí xây nhà từ A-Z; còn khi bắt tay chọn vật tư cụ thể, hai bài chọn sơn nhà và chọn gạch lát nền sẽ giúp bạn quyết định nhanh hơn.
