Dự toán xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 cần chuẩn bị khoảng 1,17 đến 1,53 tỷ đồng tùy gói thi công và cấp vật tư hoàn thiện, chưa bao gồm nội thất rời cùng thuế giá trị gia tăng. Khoảng chênh gần 360 triệu đồng này phần lớn không đến từ đơn giá niêm yết mà đến từ cách mỗi nhà thầu quy đổi diện tích xây dựng. Hãy cùng Chuyện Xây Nhà bóc tách bảng đơn giá theo gói, barem hệ số quy đổi và bộ điều khoản chặn phát sinh trong bài viết dưới đây.

Xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền?

Xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 tốn khoảng 1,17 đến 1,53 tỷ đồng, tính trên tổng diện tích quy đổi 239 đến 248m2 với đơn giá trọn gói dao động từ 4,9 đến 6,2 triệu đồng mỗi mét vuông tùy gói vật tư hoàn thiện.

Khoảng vốn trên được dựng theo năm giả định cố định: loại hình nhà phố ba tầng, móng đơn hoặc móng cọc ép trên nền đất ổn định, mái bê tông cốt thép, vật tư hoàn thiện ở mức trung bình đến khá, và khu vực thi công là TP.HCM cùng các tỉnh vùng ven. Con số này chưa bao gồm nội thất rời và thuế giá trị gia tăng.

Biệt thự ba tầng có đơn giá trọn gói 6,5 đến 9,5 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn nhà phố từ 1,6 đến 3,3 triệu đồng cho mỗi mét vuông do yêu cầu về đường nét kiến trúc, chi tiết trang trí mặt tiền và chiều cao thông tầng hoàn toàn khác nhau. Chính việc trộn lẫn hai loại hình này khiến khoảng giá lưu hành trên mạng nhảy từ 1,1 tỷ lên 2,2 tỷ đồng và khiến gia chủ mất niềm tin khi so báo giá.

Đơn giá xây nhà trọn gói 3 tầng là bao nhiêu 1m2

Đơn giá xây nhà trọn gói ba tầng hiện được phân thành ba gói theo cấp vật tư hoàn thiện, trong khi phần kết cấu gần như giữ nguyên giữa các gói. Bảng dưới đây tổng hợp đơn giá tham chiếu cùng đặc điểm phạm vi của từng gói.

Đối chiếu với mặt bằng thị trường, biên độ đơn giá trọn gói của nhà phố ba tầng trải từ 4.550.000 đến 7.000.000 đồng mỗi mét vuông. Mức dưới 4.550.000 đồng thường là báo giá đã lược bỏ một số hạng mục hoặc dùng barem hệ số quy đổi cao hơn để bù lại, nên gia chủ cần đọc kỹ phạm vi thay vì chọn ngay mức thấp nhất.

Bảng dự toán xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2

Khi ghép đơn giá từng gói với diện tích quy đổi thực tế, gia chủ có ngay ba kịch bản ngân sách để đối chiếu với khả năng tài chính của mình. Bảng dưới đây tính trên tổng diện tích quy đổi 239m2 của một căn nhà phố ba tầng 60m2 dùng móng cọc và mái bê tông cốt thép.

Khoảng cách 260 triệu đồng giữa gói kinh tế và gói cao cấp hoàn toàn nằm ở lớp hoàn thiện, bởi phần kết cấu phải tuân theo bản vẽ đã duyệt chứ không thay đổi theo cấp vật tư. Nghĩa là ba căn nhà trong bảng trên có tuổi thọ kết cấu tương đương nhau, chỉ khác ở nhóm hạng mục mà gia chủ hoàn toàn có thể nâng cấp dần sau khi dọn vào ở.

Xem thêm: Dự toán chi phí xây nhà phố 3 tầng 60m2 cho gia chủ năm 2026

Cách tính dự toán xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2

Dự toán xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 được tính theo công thức tổng diện tích xây dựng quy đổi nhân với đơn giá trọn gói mỗi mét vuông, trong đó diện tích quy đổi luôn lớn hơn gấp bốn lần diện tích đất.

Tổng diện tích xây dựng nhà 3 tầng 60m2

Tổng diện tích xây dựng nhà 3 tầng 60m2 gồm năm nhóm hạng mục là phần móng, ba sàn sử dụng, phần mái, tum thang và các hạng mục ngoài nhà, mỗi nhóm được nhân với một hệ số quy đổi riêng theo kết cấu thực tế.

Dưới đây là barem hệ số tham chiếu đang được áp dụng phổ biến cho công trình nhà phố ba tầng.

Vì sao cùng một căn nhà 3 tầng 60m2 lại có diện tích tính giá khác nhau?

Cùng một căn nhà ba tầng 60m2 có diện tích tính giá khác nhau vì mỗi nhà thầu áp một barem hệ số riêng cho phần móng, phần mái, sân và ban công, dẫn đến con số cuối cùng dao động từ 216m2 đến 282m2.

Ví dụ dự toán chi tiết nhà phố 3 tầng 60m2

Ví dụ dưới đây dựng hai kịch bản song song trên cùng một căn nhà phố ba tầng 60m2 với tổng diện tích quy đổi 239m2, để gia chủ thấy rõ chênh lệch giữa hai hình thức triển khai.

Kịch bản thứ nhất là xây trọn gói chìa khóa trao tay với đơn giá 4.900.000 đồng mỗi mét vuông. Phép tính cho ra 239m2 nhân 4.900.000 đồng bằng khoảng 1,171 tỷ đồng. Đây là con số gia chủ có thể khóa ngay khi ký, đã bao gồm toàn bộ vật tư hoàn thiện theo danh mục đính kèm.

Kịch bản thứ hai là xây phần thô kèm nhân công hoàn thiện với đơn giá 3.400.000 đồng mỗi mét vuông. Phép tính tương ứng cho ra 239m2 nhân 3.400.000 đồng bằng khoảng 813 triệu đồng. Tuy nhiên, đây mới chỉ là giá trị hợp đồng với nhà thầu, chưa tính phần vật tư hoàn thiện cho ba sàn mà gia chủ phải tự mua.

Xem thêm: Chi phí xây nhà 3 tầng 2026: Cách tính và đơn giá chi tiết

Gói xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 bao gồm những hạng mục nào?

Gói xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 bao gồm ba nhóm hạng mục là phần thô, nhân công hoàn thiện và toàn bộ vật tư hoàn thiện theo danh mục đính kèm hợp đồng, tương ứng trạng thái bàn giao sẵn sàng dọn vào ở.

Phần thô và nhân công hoàn thiện

Phần thô và nhân công hoàn thiện chiếm khoảng 60 đến 65% giá trị hợp đồng trọn gói của nhà ba tầng, và là nhóm quyết định toàn bộ tuổi thọ kết cấu công trình.

Phạm vi công việc thuộc về nhà thầu trong nhóm này gồm các đầu mục sau:

• Khảo sát địa chất: khoan thăm dò để xác định phương án móng phù hợp với tải trọng ba sàn.
• Phần móng: ép cọc theo hợp đồng, đào đất, thi công đài móng và đà kiềng theo bản vẽ kết cấu.
• Kết cấu bê tông cốt thép: hệ cột, dầm, sàn ba tầng, tum thang và mái.
• Cầu thang: bản thang, bậc thang và hệ kết cấu đỡ cho cả hai vế thang.
• Xây tô: tường bao, tường ngăn, tô trát hai mặt và cán nền cho toàn bộ ba sàn.
• Chống thấm: ba khu vệ sinh, sân thượng, ban công và các vị trí tiếp giáp.
• Điện nước âm: ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước chôn trong tường và sàn.
• Nhân công hoàn thiện: công ốp lát, sơn bả, lắp đặt cửa và thiết bị vệ sinh.

Phần vật tư hoàn thiện

Phần vật tư hoàn thiện chiếm khoảng 35 đến 40% giá trị hợp đồng và là nhóm tạo ra toàn bộ khác biệt về cảm nhận chất lượng giữa ba gói kinh tế, tối ưu và cao cấp. Danh mục vật tư hoàn thiện của một căn nhà phố ba tầng thường gồm những nhóm sau:

• Gạch ốp lát: nền ba sàn, nền ba khu vệ sinh và phần ốp tường khu ướt.
• Sơn nước: bột trét, lớp lót và lớp phủ cho cả nội thất lẫn ngoại thất.
• Hệ thống cửa: cửa chính, cửa phòng, cửa sổ cùng phụ kiện bản lề, khóa và ray trượt.
• Lan can cầu thang: tay vịn, lan can thang bộ và lan can ban công các tầng.
• Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, sen vòi và phụ kiện cho ba khu vệ sinh.
• Thiết bị điện và chiếu sáng: công tắc, ổ cắm, aptomat, tủ điện và hệ đèn.
• Trần: trần thạch cao phẳng hoặc trần nhựa cho các khu vực theo thiết kế.

Hạng mục nào không nằm trong đơn giá trọn gói

Không, đơn giá trọn gói không bao gồm tám nhóm hạng mục gồm nội thất rời, thang máy, máy lạnh và bình nước nóng, đá ốp mặt tiền, cổng rào cùng sân, phí thiết kế riêng, phí xin phép xây dựng và thuế giá trị gia tăng. Dưới đây là chi tiết từng nhóm cùng lý do thường bị hiểu nhầm:

• Nội thất rời và thiết bị gia dụng: giường, tủ, sofa, bàn ăn và tủ bếp cho ba tầng, luôn là hợp đồng riêng với đơn vị nội thất.
• Thang máy: hạng mục phát sinh nhiều nhất ở nhà ba tầng, gồm cả phần thiết bị lẫn phần xây thô hố thang tùy phạm vi thỏa thuận.
• Máy lạnh và bình nước nóng: cả thiết bị lẫn công lắp đặt đường ống âm tường.
• Đá ốp mặt tiền: thuộc nhóm trang trí nâng cấp, không nằm trong gói kinh tế và gói tối ưu.
• Cổng rào và sân: thường tách thành phụ lục tính theo mét dài hoặc mét vuông thực tế.
• Phí thiết kế riêng: bản vẽ kiến trúc, kết cấu và điện nước tính theo mét vuông sàn.
• Phí xin phép xây dựng và hoàn công: lệ phí cấp phép cùng hồ sơ cập nhật tài sản.
• Thuế giá trị gia tăng: nhiều báo giá niêm yết chưa gồm khoản này.

Xem thêm: Chi phí sửa nhà 3 tầng? Các phương án thi công cải tạo trọn gói

Nên chọn xây trọn gói hay xây phần thô cho nhà 3 tầng 60m2?

Nên chọn xây trọn gói cho nhà 3 tầng 60m2 trong phần lớn trường hợp, trừ khi gia chủ hội đủ ba điều kiện là có kinh nghiệm quản lý xây dựng, có người giám sát toàn thời gian và có sẵn mối mua vật tư giá tốt.

Bảng dưới đây đối chiếu hai hình thức theo năm tiêu chí quản trị quan trọng nhất với gia chủ nhà ba tầng.

Làm thế nào để xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 không bị phát sinh chi phí?

Để xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 không bị phát sinh chi phí, gia chủ cần chặn trước bốn nhóm nguyên nhân đội vốn bằng bốn chốt chặn tương ứng trong hợp đồng, đồng thời dự trù quỹ dự phòng từ 10 đến 15% tổng ngân sách.

FAQ

Nền đất yếu làm phát sinh chi phí móng nhà 3 tầng bao nhiêu?

Nền đất yếu làm phát sinh chi phí móng nhà ba tầng ở mức đáng kể vì tải trọng ba sàn vượt khả năng chịu lực của móng băng thông thường, buộc phải chuyển sang phương án cọc. Móng cọc ép tải có chi phí thấp hơn và thi công nhanh hơn nhưng cần mặt bằng rộng để tập kết đối trọng, đồng thời lực ép có thể gây rung chấn ảnh hưởng nhà liền kề. Cọc khoan nhồi mini có đơn giá cao hơn và thời gian thi công dài hơn nhưng không gây rung chấn, phù hợp với mặt bằng chật hẹp.

Thi công nhà 3 tầng trong hẻm nhỏ phát sinh thêm những chi phí gì?

Thi công nhà ba tầng trong hẻm nhỏ phát sinh thêm năm nhóm chi phí gồm phí trung chuyển vật tư từ đầu hẻm vào công trình, chi phí thuê mặt bằng tập kết vật tư, phí bơm bê tông đường dài do xe trộn không vào được, chi phí giàn giáo cho công trình cao tầng và chi phí nhân công tăng do giờ thi công bị giới hạn theo quy định khu dân cư.

Nhà liền kề và thủ tục pháp lý ảnh hưởng chi phí ra sao?

Nhà liền kề và thủ tục pháp lý tạo ra hai nhóm chi phí nằm ngoài đơn giá xây dựng nhưng gần như bắt buộc với nhà phố ba tầng. Nhóm thứ nhất là quan trắc và kiểm định hiện trạng công trình liền kề trước khi đào móng, kèm chi phí xử lý nếu quá trình thi công gây nứt lún cho nhà bên cạnh, đây là khoản rủi ro lớn nhất khi thi công sát vách. Nhóm thứ hai là phí thiết kế bản vẽ dao động từ 100.000 đến 200.000 đồng mỗi mét vuông sàn, cộng với lệ phí xin phép xây dựng và chi phí hoàn công hồ sơ.

Hợp đồng xây nhà trọn gói cần điều khoản nào để khóa giá?

Hợp đồng xây nhà trọn gói cần bảy điều khoản để khóa giá hiệu quả gồm phụ lục danh mục vật tư chi tiết ghi thương hiệu và quy cách, điều khoản khóa giá vật tư theo thời hạn thi công, quy trình xác nhận phát sinh bằng văn bản trước khi thi công, lịch thanh toán chia theo giai đoạn nghiệm thu thay vì theo thời gian, điều khoản phạt chậm tiến độ, cơ chế giữ lại 5 đến 10% giá trị hợp đồng đến khi hết bảo hành, thời hạn bảo hành ghi riêng cho nhóm kết cấu cùng nhóm chống thấm.

Tóm lại, dự toán xây nhà trọn gói 3 tầng 60m2 cần được tiếp cận từ bốn góc độ là đơn giá theo gói vật tư, barem hệ số quy đổi diện tích, ranh giới phạm vi gói thầu và bộ điều khoản chặn phát sinh trong hợp đồng. Nếu bạn cần thêm kiến thức về dự toán và quản lý thi công nhà ở, hãy tham khảo các bài viết chuyên sâu khác tại Chuyện Xây Nhà để chuẩn bị đầy đủ trước khi khởi công.

Xem thêm: Dự toán chi phí xây nhà phố 3 tầng 50m2 theo đơn giá 2026