Báo giá xây dựng phần thô 2026 dao động phổ biến từ 3.100.000 đến 3.900.000 đồng/m2 tùy loại hình công trình, khu vực thi công và mức độ biến động giá vật tư trong năm. Mức giá này áp dụng cho phần kết cấu chịu lực chính của ngôi nhà, chưa bao gồm nhân công hoàn thiện và nội thất. Đặc biệt, đơn giá năm 2026 chịu ảnh hưởng trực tiếp từ giá thép, xi măng và chi phí nhân công tăng theo mặt bằng chung của thị trường xây dựng.

Dưới đây, bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm phần thô, cách tính diện tích, danh mục vật tư tiêu chuẩn, quy trình thi công và những kinh nghiệm quan trọng khi lựa chọn đơn vị xây dựng phù hợp với ngân sách.

Xây dựng phần thô là gì?

Xây dựng phần thô là hạng mục thi công phần kết cấu chịu lực chính của công trình, bao gồm móng, khung cột, dầm sàn, tường bao và mái, chưa bao gồm các công đoạn hoàn thiện bề mặt. Phần thô đóng vai trò như bộ khung xương của công trình, do đó chất lượng thi công giai đoạn này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực và an toàn kết cấu về sau.

Phân biệt phần thô và nhân công hoàn thiện

Phần thô và nhân công hoàn thiện là hai giai đoạn thi công tách biệt, phục vụ hai mục đích khác nhau trong quá trình xây dựng.

• Phần thô gồm móng, khung cột, dầm sàn, tường xây và mái, tập trung vào kết cấu chịu lực.
• Nhân công hoàn thiện gồm tô trát, sơn nước, ốp lát gạch, lắp đặt hệ thống điện nước và các chi tiết trang trí.

Phạm vi công việc thuộc gói xây thô

Gói xây thô bao gồm các công việc thi công kết cấu chính, được thực hiện theo trình tự. Phạm vi công việc thường bao gồm đào móng, đổ bê tông móng, dựng khung cột và dầm sàn, xây tường bao che, đổ mái bê tông hoặc lợp mái tôn, cùng hệ thống ống chờ điện nước âm tường.

Bảng đơn giá xây dựng phần thô mới nhất 2026

Báo giá xây dựng phần thô 2026 dao động từ 3.100.000 đến 3.900.000 đồng/m2, tùy theo loại hình công trình, khu vực thi công và mức biến động giá vật tư trong năm. Bảng dưới đây tổng hợp đơn giá tham khảo theo từng loại hình công trình, khu vực và yếu tố biến động giá để gia chủ dễ dàng đối chiếu khi lập dự toán.

Đơn giá theo loại hình công trình

Bảng dưới đây thể hiện mức đơn giá tham khảo cho từng loại hình công trình phổ biến hiện nay.

Đơn giá theo khu vực tỉnh thành

Đơn giá xây phần thô có sự chênh lệch giữa các tỉnh thành do khác biệt về chi phí vận chuyển vật tư và mặt bằng giá nhân công. Khu vực trung tâm thành phố lớn thường có đơn giá cao hơn khu vực tỉnh lẻ từ 5 đến 10 phần trăm, do chi phí vận chuyển vật liệu, giá nhân công và mức độ cạnh tranh giữa các nhà thầu tại từng địa phương khác nhau.

Biến động giá vật tư ảnh hưởng đơn giá 2026

Biến động giá vật tư năm 2026 là nguyên nhân chính khiến đơn giá xây phần thô có xu hướng điều chỉnh so với các năm trước. Giá thép xây dựng và xi măng là hai loại vật tư chiếm tỷ trọng lớn nhất trong chi phí phần thô, do đó chỉ cần biến động nhẹ về giá nguyên liệu đầu vào cũng tác động trực tiếp đến tổng dự toán công trình.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô

Giá xây dựng phần thô chịu ảnh hưởng bởi năm yếu tố chính: vị trí công trình, diện tích xây dựng, phong cách kiến trúc, chất lượng vật tư và uy tín của nhà thầu thi công. Từng yếu tố dưới đây sẽ tác động đến tổng chi phí theo mức độ khác nhau, gia chủ cần cân nhắc kỹ trước khi lập dự toán.

Vị trí và điều kiện thi công công trình

Vị trí công trình ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng do khác biệt về khả năng tiếp cận và vận chuyển vật tư.

• Công trình nằm ở khu vực trung tâm thường có chi phí thấp hơn nhờ thuận tiện vận chuyển vật liệu.
• Công trình nằm trong hẻm nhỏ phát sinh thêm chi phí trung chuyển vật tư bằng xe nhỏ hoặc thủ công.
• Công trình gần khu vực đông dân cư, chợ có thể phát sinh chi phí che chắn, đảm bảo an toàn thi công.

Diện tích và mật độ xây dựng

Diện tích xây dựng và mật độ xây dựng là căn cứ trực tiếp để tính tổng chi phí phần thô của công trình. Diện tích xây dựng càng lớn thì đơn giá trên mỗi mét vuông có xu hướng giảm nhẹ nhờ tối ưu chi phí nhân công và vận chuyển vật tư theo quy mô.

Phong cách kiến trúc

Phong cách kiến trúc quyết định độ phức tạp trong thi công, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá phần thô. Trong khi các mẫu nhà thiết kế đơn giản, ít chi tiết trang trí có chi phí thi công thấp hơn, những công trình theo phong cách tân cổ điển hoặc có nhiều mảng tường cong, phào chỉ phức tạp sẽ đòi hỏi kỹ thuật thi công cao hơn, kéo theo chi phí nhân công tăng đáng kể.

Chất lượng vật tư

Chất lượng vật tư sử dụng trong phần thô ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và mức giá thi công của công trình. Thép xây dựng và xi măng từ các thương hiệu uy tín thường có giá cao hơn vật tư trôi nổi nhưng đảm bảo khả năng chịu lực và tuổi thọ công trình lâu dài.

Uy tín và biện pháp thi công của nhà thầu

Uy tín và biện pháp thi công của nhà thầu là yếu tố quyết định đến sự minh bạch và chất lượng của đơn giá phần thô. Nhà thầu có kinh nghiệm lâu năm thường áp dụng biện pháp thi công tối ưu, kiểm soát hao hụt vật tư tốt hơn, từ đó đưa ra mức giá cạnh tranh mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô

Cách tính diện tích xây dựng phần thô dựa trên hệ số quy đổi riêng cho từng hạng mục như móng, tầng hầm, phần thân và phần mái theo tiêu chuẩn ngành xây dựng. Dưới đây là hệ số quy đổi diện tích cụ thể cho từng hạng mục, giúp gia chủ dự toán chính xác tổng diện tích tính phí của công trình.

Hệ số tính diện tích móng và tầng hầm

Hệ số tính diện tích móng và tầng hầm được quy đổi riêng do đặc thù kết cấu chịu lực khác với phần thân nhà.

• Móng đơn và móng băng thường tính hệ số 30 đến 50 phần trăm diện tích sàn.
• Móng cọc hoặc móng bè có kết cấu phức tạp hơn, hệ số tính có thể lên đến 50 đến 70 phần trăm.
• Tầng hầm tính hệ số từ 150 đến 200 phần trăm diện tích sàn tùy độ sâu và biện pháp thi công chống sạt lở.

Hệ số tính diện tích phần thân

Hệ số tính diện tích phần thân áp dụng cho các tầng chính của công trình, tính theo 100 phần trăm diện tích sàn xây dựng thực tế. Mỗi tầng lầu được tính đủ 100 phần trăm diện tích sàn, riêng phần ban công, lô gia hoặc sân thượng có mái che thường tính hệ số từ 50 đến 100 phần trăm tùy theo quy định của từng nhà thầu.

Hệ số tính diện tích phần mái

Hệ số tính diện tích phần mái phụ thuộc vào loại mái sử dụng và độ phức tạp trong thi công.

• Mái bê tông cốt thép tính hệ số 50 phần trăm diện tích sàn.
• Mái tôn lợp trên khung kèo thép tính hệ số 30 phần trăm diện tích sàn.
• Mái ngói trên khung bê tông tính hệ số từ 50 đến 70 phần trăm tùy độ dốc mái.

Cách tính diện tích sân vườn và không gian phụ

Cách tính diện tích sân vườn và không gian phụ áp dụng hệ số thấp hơn phần thân do không yêu cầu kết cấu chịu lực phức tạp. Sân trước và sân sau thường tính hệ số từ 30 đến 50 phần trăm diện tích, riêng phần ô thông tầng hoặc giếng trời có diện tích dưới 8 mét vuông thường được tính hệ số 100 phần trăm do yêu cầu kỹ thuật thi công tương đương phần thân nhà.

Danh mục vật tư và hạng mục trong gói xây thô

Danh mục vật tư và hạng mục trong gói xây thô được phân chia rõ ràng giữa phần nhà thầu cung cấp trọn gói và phần chỉ cung cấp nhân công thi công. Sau đây là chi tiết từng nhóm vật tư và hạng mục để gia chủ đối chiếu khi ký kết hợp đồng thi công.

Vật tư tiêu chuẩn nhà thầu cung cấp

Vật tư tiêu chuẩn nhà thầu cung cấp trong gói xây thô thường bao gồm thép, xi măng, cát, đá, gạch xây và ống nước chờ âm tường. Thép xây dựng cần đạt tiêu chuẩn về cường độ chịu lực, xi măng phải còn hạn sử dụng và bảo quản đúng cách, gạch xây cần đạt độ nung chuẩn để đảm bảo khả năng chịu lực của tường bao.

Hạng mục cung cấp trọn gói vật tư và nhân công

Hạng mục cung cấp trọn gói vật tư và nhân công là những công việc nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ vật liệu đến thi công.

• Thi công móng, đổ bê tông cột dầm sàn.
• Xây tường bao và tường ngăn phòng.
• Đổ mái bê tông hoặc lắp dựng khung kèo mái tôn.
• Lắp đặt hệ thống ống chờ điện nước âm tường và âm sàn.

Hạng mục chỉ cung cấp nhân công

Hạng mục chỉ cung cấp nhân công là những công việc chủ đầu tư tự mua vật tư, nhà thầu chỉ đảm nhận phần thi công lắp đặt. Một số hạng mục điển hình gồm lắp đặt cửa, lan can, cầu thang sắt hoặc các chi tiết trang trí đặc thù mà chủ đầu tư muốn tự lựa chọn vật liệu theo sở thích riêng.

Yêu cầu kỹ thuật khi thi công phần thô

Yêu cầu kỹ thuật khi thi công phần thô bao gồm các tiêu chuẩn về độ dày lớp bê tông bảo vệ, khoảng cách thép chịu lực và thời gian bảo dưỡng bê tông sau đổ. Bê tông cần được bảo dưỡng tưới nước đều đặn trong ít nhất 7 ngày sau khi đổ để đảm bảo cường độ chịu lực đạt chuẩn, đồng thời cốt thép phải được buộc đúng khoảng cách theo bản vẽ kết cấu nhằm tránh nứt gãy trong quá trình sử dụng lâu dài.

Những công việc nằm ngoài hợp đồng

Những công việc nằm ngoài hợp đồng xây thô thường liên quan đến hạ tầng bên ngoài công trình hoặc các hạng mục phát sinh theo yêu cầu riêng.

• Xin phép đấu nối điện nước với cơ quan quản lý.
• Phá dỡ công trình cũ trước khi thi công.
• Gia cố nền đất yếu bằng cọc tràm hoặc ép cọc bê tông.
• Xử lý sự cố phát sinh từ công trình liền kề trong quá trình thi công.

Phạm vi trách nhiệm giữa nhà thầu và chủ đầu tư

Phạm vi trách nhiệm giữa nhà thầu và chủ đầu tư cần được quy định rõ trong hợp đồng nhằm tránh tranh chấp trong quá trình thi công. Theo đó, nhà thầu chịu trách nhiệm về chất lượng thi công, tiến độ công trình và bảo hành kết cấu theo cam kết hợp đồng.

Trong khi đó, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, bản vẽ thiết kế được phê duyệt và thanh toán đúng tiến độ đã thỏa thuận. Việc phân định rõ ràng ngay từ đầu giúp cả hai bên chủ động xử lý khi có phát sinh ngoài dự kiến trong quá trình xây dựng.

Quy trình thi công phần thô chuẩn kỹ thuật

Quy trình thi công phần thô chuẩn kỹ thuật gồm năm bước chính: khảo sát công trình, thi công móng, thi công khung và tường, thi công mái, cùng lộ trình thanh toán theo tiến độ. Từng bước trong quy trình sẽ được trình bày chi tiết để gia chủ dễ dàng theo dõi và giám sát công trình.

Khảo sát và lên phương án thi công

Khảo sát và lên phương án thi công là bước đầu tiên nhằm đánh giá điều kiện địa chất và đường vận chuyển vật tư vào công trình. Kỹ sư sẽ tiến hành khảo sát nền đất, xác định phương án móng phù hợp và lên kế hoạch tập kết vật tư dựa trên điều kiện thực tế của mặt bằng thi công.

Thi công móng công trình

Thi công móng công trình là bước quan trọng nhất trong phần thô, quyết định khả năng chịu lực và độ ổn định của toàn bộ công trình.

• Móng đơn phù hợp với công trình nhỏ, nền đất tốt.
• Móng băng thường dùng cho nhà phố có kết cấu tường chịu lực.
• Móng cọc áp dụng cho nền đất yếu, cần gia cố sâu.
• Móng bè phù hợp với công trình có tải trọng phân bố đều trên diện rộng.

Thi công phần khung và tường

Thi công phần khung và tường được thực hiện sau khi móng đạt đủ cường độ chịu lực theo tiêu chuẩn kỹ thuật. Đội thi công tiến hành dựng cột, đổ dầm sàn và xây tường bao theo đúng bản vẽ kết cấu, đồng thời lắp đặt hệ thống ống chờ điện nước âm tường trước khi tô trát hoàn thiện.

Thi công phần mái

Thi công phần mái là bước hoàn thiện kết cấu chịu lực cuối cùng trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện công trình. Tùy theo loại mái đã lựa chọn, đội thi công sẽ đổ bê tông mái hoặc lắp dựng khung kèo thép để lợp tôn, đồng thời xử lý chống thấm cho các vị trí sàn mái nhằm hạn chế thấm dột về sau.

Lộ trình thanh toán theo tiến độ

Lộ trình thanh toán theo tiến độ thường được chia thành nhiều đợt tương ứng với từng giai đoạn hoàn thành của công trình. Đợt thanh toán đầu tiên thường thực hiện sau khi hoàn thành phần móng, các đợt tiếp theo tương ứng với tiến độ đổ sàn từng tầng và đợt cuối cùng thanh toán sau khi hoàn thành phần mái, nghiệm thu tổng thể phần thô.

Chi phí phát sinh và cách kiểm soát ngân sách

Chi phí phát sinh khi xây phần thô thường đến từ thay đổi thiết kế, biến động giá vật tư và điều kiện thi công thực tế khác với khảo sát ban đầu. Sau đây là những khoản phát sinh thường gặp và kinh nghiệm giúp gia chủ kiểm soát ngân sách hiệu quả hơn trong suốt quá trình thi công.

Các khoản phát sinh thường gặp

Các khoản phát sinh thường gặp khi xây phần thô bao gồm chi phí gia cố nền đất yếu, thay đổi thiết kế giữa chừng và biến động giá vật tư trong thời gian thi công.

• Gia cố nền đất yếu ngoài dự kiến ban đầu.
• Thay đổi thiết kế kết cấu sau khi đã khởi công.
• Biến động giá thép, xi măng trong thời gian thi công kéo dài.
• Chi phí xử lý sự cố phát sinh từ công trình liền kề.

Kinh nghiệm kiểm soát chi phí hiệu quả

Kinh nghiệm kiểm soát chi phí hiệu quả khi xây phần thô là chốt bản vẽ thiết kế trước khi khởi công và lựa chọn hình thức hợp đồng trọn gói. Gia chủ nên hoàn thiện bản vẽ kỹ thuật chi tiết trước khi ký hợp đồng nhằm hạn chế phát sinh do thay đổi thiết kế, đồng thời lựa chọn hợp đồng trọn gói vật tư và nhân công để tránh rủi ro biến động giá vật liệu trong quá trình thi công.

Cam kết và chính sách khi xây phần thô

Cam kết và chính sách khi xây phần thô là căn cứ quan trọng giúp gia chủ đánh giá độ uy tín của đơn vị thi công trước khi ký hợp đồng. Dưới đây là những nội dung cam kết và chính sách phổ biến mà gia chủ nên yêu cầu làm rõ trong hợp đồng thi công.

Cam kết chất lượng và tiến độ thi công

Cam kết chất lượng và tiến độ thi công là điều khoản bắt buộc trong hợp đồng nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư. Nhà thầu uy tín thường cam kết thi công đúng bản vẽ kỹ thuật, sử dụng vật tư đúng chủng loại đã thỏa thuận và hoàn thành đúng tiến độ cam kết, đồng thời chịu phạt hợp đồng nếu chậm tiến độ không do nguyên nhân khách quan.

Chính sách bảo hành công trình

Chính sách bảo hành công trình phần thô thường kéo dài từ 5 đến 10 năm tùy theo từng nhà thầu và hạng mục thi công. Thời gian bảo hành áp dụng cho các lỗi kết cấu như nứt tường, thấm dột hoặc lún móng, với điều kiện công trình được sử dụng đúng công năng thiết kế ban đầu.

Ưu đãi và hỗ trợ pháp lý

Ưu đãi và hỗ trợ pháp lý là dịch vụ đi kèm được nhiều nhà thầu áp dụng nhằm tăng tính cạnh tranh khi chào giá xây dựng phần thô. Một số đơn vị thi công hỗ trợ miễn phí thiết kế kiến trúc cơ bản, hỗ trợ thủ tục xin giấy phép xây dựng hoặc tặng kèm gói chống thấm cơ bản cho khách hàng ký hợp đồng trọn gói trong năm 2026.

Kinh nghiệm lựa chọn đơn vị thi công phần thô

Kinh nghiệm lựa chọn đơn vị thi công phần thô là yếu tố quyết định đến chất lượng công trình và mức độ an toàn tài chính của gia chủ trong suốt quá trình xây dựng. Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp hồ sơ năng lực, tham khảo các công trình đã thi công thực tế và đối chiếu đơn giá với mặt bằng chung của thị trường.

Bên cạnh đó, hợp đồng cần quy định rõ ràng về chủng loại vật tư, đơn giá phát sinh và chính sách bảo hành nhằm hạn chế rủi ro tranh chấp về sau. Gia chủ nên ưu tiên đơn vị có đội ngũ giám sát thi công riêng, tránh tình trạng khoán trắng cho đội thợ tự do thiếu kiểm soát chất lượng.

FAQ

Xây nhà phần thô mất bao lâu?

Xây nhà phần thô thường mất từ 3 đến 5 tháng tùy quy mô công trình, điều kiện thời tiết và năng lực thi công của nhà thầu. Công trình có diện tích lớn hoặc kết cấu phức tạp có thể kéo dài thời gian thi công hơn so với dự kiến ban đầu.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm những gì?

Thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm đơn đề nghị cấp phép, bản vẽ thiết kế xin phép, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến quy hoạch khu vực. Hồ sơ được nộp tại cơ quan quản lý xây dựng cấp quận hoặc huyện nơi có công trình.

Thủ tục hoàn công nộp hồ sơ ở đâu?

Thủ tục hoàn công được nộp tại cơ quan cấp phép xây dựng ban đầu, thường là phòng quản lý đô thị cấp quận hoặc huyện. Hồ sơ hoàn công cần có bản vẽ hoàn công thực tế, biên bản nghiệm thu công trình và giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó.

Khi nào nên bóc tách dự toán chi tiết?

Gia chủ nên bóc tách dự toán chi tiết khi công trình có quy mô lớn, kết cấu phức tạp hoặc muốn kiểm soát chặt chẽ từng hạng mục chi phí thay vì áp dụng đơn giá trọn gói theo mét vuông. Việc bóc tách giúp minh bạch hóa từng khoản mục vật tư và nhân công trong hợp đồng.

Có nên khoán trọn gói xây dựng phần thô không?

Khoán trọn gói xây dựng phần thô phù hợp với gia chủ không có nhiều thời gian giám sát công trình, giúp cố định chi phí và hạn chế rủi ro phát sinh do biến động giá vật tư. Tuy nhiên, gia chủ cần lựa chọn nhà thầu uy tín và quy định rõ chủng loại vật tư trong hợp đồng để đảm bảo chất lượng thi công.

Đơn giá xây nhà phần thô thay đổi khi nào?

Đơn giá xây nhà phần thô thường thay đổi khi giá vật tư đầu vào như thép, xi măng biến động mạnh hoặc khi chi phí nhân công trên thị trường điều chỉnh theo từng thời điểm trong năm.

Tóm lại, báo giá xây dựng phần thô không chỉ đơn thuần là con số trên mỗi mét vuông còn phản ánh cả một quá trình từ khảo sát, tính diện tích theo hệ số quy đổi, lựa chọn vật tư đạt chuẩn đến giám sát quy trình thi công đúng kỹ thuật. Đây chính là nền tảng để mỗi công trình đạt được sự bền vững và an toàn lâu dài. Chuyenxaynha hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn có cái nhìn đầy đủ và rõ ràng hơn trước khi bắt tay vào lập kế hoạch xây nhà.