Đơn giá xây dựng phần thô năm 2026 tại khu vực phía Nam dao động phổ biến trong khoảng 3,3 – 4,5 triệu đồng/m², tùy thuộc loại hình công trình, vị trí và vật tư sử dụng. Để tính đúng chi phí xây nhà phần thô, gia chủ cần nắm rõ cách quy đổi diện tích xây dựng theo từng hạng mục như móng, thân, mái và tầng hầm, vì mỗi hạng mục có hệ số tính riêng chứ không tính đồng nhất theo diện tích sàn. Hãy cùng Chuyenxaynha tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
Xây dựng phần thô là gì?
Xây dựng phần thô là hạng mục thi công phần kết cấu chịu lực của công trình, bao gồm móng, khung cột dầm sàn, tường bao và mái, chưa bao gồm hoàn thiện nội thất. Phần thô tạo nên bộ khung xương vững chắc, quyết định trực tiếp đến độ an toàn và tuổi thọ của toàn bộ công trình.
Phân biệt phần thô và nhân công hoàn thiện
Phần thô và nhân công hoàn thiện là hai giai đoạn thi công tách biệt, khác nhau về phạm vi công việc và loại vật tư sử dụng. Phần thô tập trung vào kết cấu chịu lực như móng, cột, dầm, sàn, tường và mái, sử dụng vật liệu thô như sắt thép, xi măng, cát đá và gạch xây. Nhân công hoàn thiện đảm nhận các hạng mục hoàn chỉnh bề mặt như tô trát, sơn nước, lát gạch, lắp đặt hệ thống điện nước và trần thạch cao.
- Phần thô: móng, khung kết cấu, tường bao che, hệ thống mái, sử dụng vật tư thô do nhà thầu cung cấp theo hợp đồng.
- Nhân công hoàn thiện: tô trát tường, sơn bả, lát nền, ốp lát, lắp thiết bị vệ sinh, thường tính riêng theo đơn giá nhân công trên mỗi m² sàn.
Đơn giá xây dựng phần thô năm 2026
Đơn giá xây dựng phần thô năm 2026 dao động từ 3,3 đến 4,5 triệu đồng/m², tùy theo loại hình công trình nhà phố, biệt thự hay nhà cấp 4. Mức giá này được xây dựng dựa trên đơn giá vật tư cơ bản như thép, xi măng, gạch xây tại thời điểm quý 3 năm 2026, chưa bao gồm phần móng đặc biệt như móng cọc hay móng bè cho nền đất yếu.
Đơn giá theo loại hình công trình
Mỗi loại hình công trình có đơn giá phần thô khác nhau do đặc điểm kết cấu và mức độ phức tạp thi công không giống nhau. Dưới đây là bảng tổng hợp đơn giá tham khảo theo từng loại hình công trình phổ biến năm 2026.
| Loại hình công trình | Đơn giá phần thô (VNĐ/m²) | Đặc điểm kết cấu |
| Nhà phố 1 trệt nhiều lầu | 3.400.000 – 3.800.000 | Khung bê tông cốt thép, tường gạch 2 lớp |
| Biệt thự | 3.800.000 – 4.500.000 | Kết cấu phức tạp, nhiều chi tiết kiến trúc |
| Nhà cấp 4 | 3.300.000 – 3.600.000 | Kết cấu đơn giản, ít tầng |
| Nhà phố có tầng hầm | 4.000.000 – 4.500.000 | Cộng thêm hệ số thi công tầng hầm |
So sánh đơn giá phần thô giữa các tỉnh thành phía Nam
Đơn giá phần thô có sự chênh lệch từ 5% đến 15% giữa TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An do khác biệt về chi phí vận chuyển vật tư và giá nhân công địa phương. Với TP.HCM, các tỉnh lân cận thường có đơn giá thấp hơn nhờ mặt bằng chi phí nhân công rẻ hơn, nhưng bù lại chi phí vận chuyển vật liệu từ nhà máy có thể tăng thêm 2 đến 3% tổng giá trị hợp đồng đối với công trình ở khu vực xa trung tâm cung ứng vật tư.
Yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô
Báo giá xây dựng phần thô chịu ảnh hưởng bởi 5 nhóm yếu tố chính gồm vị trí công trình, diện tích và mật độ xây dựng, phong cách kiến trúc, giá vật tư và biến động thị trường. Để hiểu rõ hơn, từng yếu tố sẽ tác động đến đơn giá theo mức độ và cơ chế khác nhau, được phân tích cụ thể dưới đây.
Vị trí công trình
Vị trí công trình ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá phần thô thông qua khả năng tiếp cận vận chuyển vật tư và điều kiện thi công thực tế. Công trình nằm trong hẻm nhỏ dưới 3m thường phát sinh thêm 3 đến 5% chi phí do phải trung chuyển vật liệu bằng xe nhỏ hoặc thủ công.
Diện tích và mật độ xây dựng
Diện tích xây dựng càng lớn thì đơn giá trên mỗi m² thường có xu hướng giảm nhẹ nhờ tối ưu chi phí nhân công và vận chuyển vật tư theo quy mô. Mật độ xây dựng dày đặc trong khu dân cư hiện hữu lại làm tăng chi phí do không gian thi công chật hẹp, hạn chế việc tập kết vật liệu và sử dụng máy móc hỗ trợ.
Phong cách kiến trúc và bản vẽ thiết kế
Phong cách kiến trúc có nhiều chi tiết như mái Thái, mái Nhật hay hệ mái dốc phức tạp làm tăng đơn giá phần thô so với kiến trúc hiện đại mái bằng đơn giản. Bản vẽ thiết kế càng chi tiết với nhiều góc cạnh, ban công vươn hoặc console thì khối lượng cốt thép và cốp pha sử dụng càng lớn, kéo theo chi phí thi công phần khung tăng tương ứng.
Giá vật tư xây dựng
Giá vật tư xây dựng chiếm khoảng 60 đến 70% tổng chi phí phần thô, do đó biến động giá thép, xi măng và cát đá tác động trực tiếp đến đơn giá cuối cùng. Việc lựa chọn thương hiệu vật tư khác nhau như thép Việt Nhật, thép Pomina hay xi măng Hà Tiên, Holcim cũng tạo ra chênh lệch đơn giá đáng kể giữa các gói thầu.
Biến động thị trường 2026
Thị trường vật liệu xây dựng năm 2026 ghi nhận biến động giá thép và xi măng theo chu kỳ quý, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giữ giá cố định trong hợp đồng dài hạn. Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu quy định rõ điều khoản điều chỉnh giá khi vật tư biến động vượt ngưỡng 5 đến 10% để tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thi công kéo dài nhiều tháng.
Cách tính diện tích xây dựng phần thô
Cách tính diện tích xây dựng phần thô áp dụng hệ số riêng cho từng hạng mục gồm móng, tầng hầm, thân nhà, mái và sân vườn, không tính đồng nhất theo diện tích sàn sử dụng. Mỗi hệ số phản ánh mức độ phức tạp thi công của từng hạng mục, được nhân với diện tích tương ứng để ra tổng diện tích tính phí xây dựng.
Hệ số diện tích móng và công trình ngầm
Hệ số diện tích móng dao động từ 30 đến 50% diện tích sàn tầng trệt tùy theo loại móng sử dụng như móng đơn, móng băng, móng cọc hay móng bè. Móng đơn và móng băng thường tính hệ số 30 đến 40%, trong khi móng cọc hoặc móng bè cho nền đất yếu có thể tính hệ số lên đến 50% do khối lượng thi công lớn hơn.
Hệ số diện tích tầng hầm
Hệ số diện tích tầng hầm được tính dao động từ 150 đến 200% diện tích sàn tùy theo độ sâu tầng hầm so với mặt đất tự nhiên. Tầng hầm có độ sâu trên 1,5m so với mặt đường thường áp dụng hệ số 200% do yêu cầu ép cừ, chống vách đất và xử lý chống thấm phức tạp hơn tầng hầm nông.
Hệ số diện tích phần thân
Hệ số diện tích phần thân được tính 100% cho mỗi tầng có tường bao xung quanh, và 50% cho phần ban công, sân thượng không có mái che phía trên. Một công trình nhiều tầng sẽ cộng dồn diện tích từng tầng theo hệ số 100%, riêng các không gian bán lộ thiên áp dụng hệ số giảm để phản ánh đúng khối lượng thi công thực tế.
Hệ số diện tích phần mái
Hệ số diện tích phần mái thay đổi theo loại mái, trong đó mái bằng tính 30 đến 50%, mái tôn tính 15 đến 30%, còn mái ngói có kèo sắt tính 50 đến 70% diện tích. Mái ngói đổ bê tông cốt thép có thể tính hệ số lên đến 100% do khối lượng bê tông và thép sử dụng tương đương một sàn thông thường.
Diện tích sân vườn và ô thông tầng
Diện tích sân vườn, sân trước, sân sau thường tính hệ số 30 đến 50%, trong khi ô thông tầng có diện tích dưới 8m² tính 100% như sàn bình thường. Ô thông tầng có diện tích trên 8m² chỉ tính khoảng 50% do phần diện tích trống không phát sinh khối lượng thi công sàn.
Hạng mục trong gói xây dựng phần thô
Gói xây dựng phần thô bao gồm 4 nhóm hạng mục chính: vật tư nhà thầu cung cấp, hạng mục cung cấp cả vật tư lẫn nhân công, hạng mục chỉ cung cấp nhân công và các hạng mục nằm ngoài hợp đồng. Việc nắm rõ từng nhóm hạng mục giúp gia chủ đối chiếu chính xác phạm vi công việc trước khi ký kết hợp đồng thi công.
Danh mục vật tư thô tiêu chuẩn
Danh mục vật tư thô tiêu chuẩn bao gồm sắt thép xây dựng, xi măng, cát đá, gạch xây, gạch ống và hệ thống cốp pha thi công. Thép sử dụng thường đạt tiêu chuẩn TCVN với các thương hiệu phổ biến như Việt Nhật, Pomina hoặc Hòa Phát, còn xi măng đạt mác PCB40 trở lên để đảm bảo cường độ chịu lực cho công trình.
Hạng mục nhà thầu cung cấp vật tư và nhân công
Nhóm hạng mục này bao gồm thi công móng, đổ cột dầm sàn bê tông cốt thép, xây tường bao che và thi công mái theo bản vẽ kỹ thuật đã duyệt. Đây là nhóm hạng mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong hợp đồng phần thô, cần quy định rõ chủng loại và thương hiệu vật tư sử dụng ngay từ đầu để tránh tranh chấp sau này.
Hạng mục nhà thầu chỉ cung cấp nhân công
Một số hạng mục như lắp đặt hệ thống ống nước âm tường, đi dây điện âm sàn hoặc lắp đặt bồn nước có thể chỉ tính phí nhân công, còn vật tư do chủ nhà tự mua theo nhu cầu sử dụng. Việc tách riêng phần nhân công này giúp gia chủ chủ động lựa chọn thương hiệu thiết bị phù hợp với ngân sách và sở thích cá nhân.
Hạng mục ngoài hợp đồng xây dựng phần thô
Các hạng mục nằm ngoài hợp đồng phần thô thường gồm phá dỡ công trình cũ, xử lý nền đất yếu bằng ép cọc bê tông, làm đường tạm vận chuyển vật tư và xin phép thi công tại các khu vực đặc thù. Gia chủ cần khảo sát kỹ hiện trạng đất trước khi ký hợp đồng để dự trù thêm ngân sách cho các hạng mục phát sinh này.
Yêu cầu kỹ thuật khi thi công phần thô
Yêu cầu kỹ thuật khi thi công phần thô bao gồm đảm bảo mác bê tông đúng thiết kế, bố trí thép đúng khoảng cách quy định và thời gian bảo dưỡng bê tông tối thiểu 7 ngày sau khi đổ. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn kỹ thuật này quyết định trực tiếp đến độ bền và khả năng chịu lực an toàn của công trình trong suốt vòng đời sử dụng.
Quy trình thi công phần thô chuẩn kỹ thuật
Quy trình thi công phần thô chuẩn kỹ thuật gồm 4 bước chính: khảo sát và chuẩn bị vật liệu, thi công móng thân tường, thi công phần mái và thanh toán theo tiến độ hoàn thành. Hãy cùng khám phá chi tiết từng bước để hiểu rõ trình tự thi công một công trình phần thô đạt chuẩn.
Khảo sát công trình và chuẩn bị vật liệu
Bước đầu tiên trong quy trình là khảo sát địa chất, đo đạc hiện trạng công trình và chuẩn bị đầy đủ vật tư theo bảng khối lượng đã dự toán. Kỹ sư giám sát sẽ kiểm tra tải trọng nền đất để xác định loại móng phù hợp, đồng thời tập kết vật tư như thép, xi măng, cát đá tại công trường trước khi bắt đầu thi công.
Thi công móng thân và tường công trình
Giai đoạn này bao gồm đào móng, đổ bê tông móng, dựng cột dầm sàn bê tông cốt thép và xây tường bao theo đúng bản vẽ kết cấu. Tùy theo tải trọng nền đất, nhà thầu sẽ áp dụng móng đơn cho công trình tải nhẹ, móng băng cho công trình có tường chịu lực liên tục, móng cọc cho nền đất yếu cần ép cọc bê tông xuống lớp đất cứng.
Thi công phần mái
Thi công phần mái được thực hiện sau khi hoàn thành phần thân, bao gồm lắp đặt hệ khung kèo, cán tôn hoặc lợp ngói tùy theo thiết kế kiến trúc đã chọn. Đối với mái bê tông cốt thép, giai đoạn này cần tính toán độ dốc thoát nước hợp lý để tránh tình trạng đọng nước gây thấm dột về sau.
Lộ trình thanh toán theo tiến độ
Lộ trình thanh toán phần thô thường chia thành 4 đến 5 đợt tương ứng với tiến độ hoàn thành móng, phần thân, phần mái và nghiệm thu bàn giao. Việc thanh toán theo từng giai đoạn nghiệm thu giúp gia chủ kiểm soát chất lượng thi công thực tế trước khi giải ngân đợt tiếp theo, hạn chế rủi ro tài chính nếu phát sinh tranh chấp.
Chi phí phát sinh khi xây dựng phần thô và cách kiểm soát
Chi phí phát sinh khi xây dựng phần thô thường đến từ 3 nguồn chính: thay đổi thiết kế giữa chừng, xử lý nền đất yếu ngoài dự kiến và biến động giá vật tư trong quá trình thi công. Việc chủ động nhận diện các khoản phát sinh này ngay từ đầu giúp gia chủ chuẩn bị ngân sách dự phòng hợp lý trước khi khởi công.
Các khoản chi phí phát sinh thường gặp
Các khoản chi phí phát sinh thường gặp bao gồm chi phí xử lý nền đất yếu, chi phí thay đổi vật tư ngoài hợp đồng gốc và chi phí phá dỡ công trình cũ chưa được tính trong dự toán ban đầu. Trường hợp gặp mạch nước ngầm hoặc nền đất bùn trong quá trình đào móng có thể phát sinh thêm 5 đến 15% tổng giá trị hợp đồng để xử lý gia cố nền.
Kinh nghiệm kiểm soát chi phí hiệu quả
Để kiểm soát chi phí hiệu quả, gia chủ nên yêu cầu bản dự toán chi tiết theo từng hạng mục, giữ lại khoản dự phòng tối thiểu 10% tổng ngân sách và hạn chế thay đổi thiết kế sau khi đã ký hợp đồng thi công.
Chính sách bảo hành và cam kết dịch vụ
Chính sách bảo hành phần thô thường áp dụng thời gian từ 5 đến 10 năm đối với kết cấu chịu lực chính như móng, cột, dầm và sàn bê tông cốt thép. Nhà thầu uy tín sẽ cam kết trực tiếp thi công, không bán thầu qua trung gian, đồng thời có đội ngũ kỹ sư giám sát thường trực tại công trường để đảm bảo chất lượng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật đã ký kết trong hợp đồng.
Hơn nữa, các điều khoản bảo hành cần được ghi rõ trong hợp đồng, bao gồm phạm vi bảo hành, thời gian phản hồi khi có sự cố và trách nhiệm khắc phục nếu công trình xuất hiện lỗi kết cấu trong thời gian cam kết.
FAQ
Thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm những gì?
Thủ tục xin giấy phép xây dựng cần chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp phép, bản vẽ thiết kế xin phép, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản cam kết an toàn công trình lân cận. Gia chủ nộp hồ sơ tại UBND quận huyện nơi có đất, thời gian giải quyết thường từ 15 đến 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Thời gian thi công phần thô là bao lâu?
Thời gian thi công phần thô dao động từ 60 đến 120 ngày tùy theo quy mô công trình, số tầng và điều kiện thời tiết trong quá trình xây dựng. Nhà phố từ 1 đến 3 tầng thường hoàn thành phần thô trong khoảng 75 đến 90 ngày nếu không gặp gián đoạn về thời tiết hoặc vật tư cung ứng.
Đơn giá xây dựng phần thô thay đổi khi nào?
Đơn giá xây dựng phần thô thay đổi khi giá vật tư đầu vào như thép, xi măng biến động vượt ngưỡng cam kết trong hợp đồng, hoặc khi có thay đổi về thiết kế kết cấu so với bản vẽ ban đầu.
Tóm lại, với đơn giá xây dựng phần thô năm 2026 dao động từ 3,3 đến 4,5 triệu đồng/m², cách tính diện tích theo từng hạng mục móng, thân, mái cho đến quy trình thi công chuẩn kỹ thuật và các khoản chi phí phát sinh cần lưu ý, có thể thấy việc xây dựng phần thô đòi hỏi gia chủ nắm rõ nhiều yếu tố để kiểm soát ngân sách hiệu quả. Nếu bạn đang cần một bảng dự toán chính xác, phù hợp với loại hình công trình và ngân sách của gia đình, hãy tham khảo ngay Chuyenxaynha để được chia sẻ những thông tin chi tiết và chính xác nhất.
