Chi phí sửa nhà 5 tầng dao động theo đơn giá tham chiếu từ 3,5 đến 8 triệu đồng/m² sàn tùy mức độ can thiệp, tương ứng tổng ngân sách khoảng 900 triệu đến 2 tỷ đồng với căn nhà 50m²/sàn. Cùng Chuyện Xây Nhà phân tích chi tiết cách tính đơn giá theo hệ số quy đổi, bóc tách từng hạng mục chi phí, các yếu tố làm đội giá và bài toán nên sửa hay đập xây mới ngay trong bài viết dưới đây.
Chi phí sửa nhà 5 tầng hết bao nhiêu tiền?
Chi phí sửa nhà 5 tầng hiện dao động từ 3,5 đến 8 triệu đồng/m² sàn tùy mức độ can thiệp, tương đương tổng ngân sách khoảng 900 triệu đến 2 tỷ đồng cho một căn nhà 50m²/sàn với tổng diện tích thi công khoảng 260m².
Điều quan trọng nhất cần xác định ngay từ đầu là nhà 5 tầng thuộc nhóm nhà cao tầng, không thể áp đơn giá của nhà cấp 4. Đây là lỗi tra cứu phổ biến nhất của gia chủ khi lập ngân sách. Phần lớn bài viết về chi phí sửa nhà trên mạng đều lấy nhà cấp 4 làm chuẩn, trong khi đơn giá nhóm này thấp hơn nhà cao tầng khoảng 1 đến 1,5 triệu đồng/m².
Đơn giá sửa nhà 5 tầng theo m² hiện nay là bao nhiêu?
Đơn giá sửa nhà 5 tầng được chia theo ba mức can thiệp với khoảng cách rất lớn, từ 3,5 triệu đồng/m² cho mức sửa chữa cơ bản đến trên 8 triệu đồng/m² cho mức cải tạo có can thiệp kết cấu. Bảng dưới đây phân mức đơn giá tham chiếu theo phạm vi công việc thực tế của từng nhóm.
| Mức can thiệp | Đơn giá tham chiếu (đồng/m² sàn) | Phạm vi công việc |
| Sửa chữa cơ bản | 3.500.000 – 5.000.000 | Sơn bả lại, thay thiết bị vệ sinh, ốp lát cục bộ, xử lý chống thấm điểm |
| Cải tạo nâng cấp | 5.000.000 – 8.000.000 | Đi lại toàn bộ điện nước, thay sàn, làm lại WC, trần thạch cao, thay cửa |
| Cải tạo kết cấu | Từ 8.000.000 trở lên | Thay đổi công năng, phá tường chịu lực, gia cố dầm cột, nâng tầng |
Ví dụ dự toán chi phí sửa nhà 5 tầng 50m²/sàn
Với căn nhà 5 tầng diện tích 50m²/sàn, tổng diện tích thi công quy đổi khoảng 260m², chi phí sửa chữa cơ bản rơi vào khoảng 910 triệu đồng, trong khi cải tạo toàn diện lên tới khoảng 1,82 tỷ đồng.
Cách tính của hai kịch bản này được trình bày song song trong bảng dưới đây để bạn đối chiếu với hiện trạng ngôi nhà của mình và tự định vị mức ngân sách cần chuẩn bị.
| Hạng mục | Kịch bản 1: Cải tạo cơ bản | Kịch bản 2: Cải tạo toàn diện |
| Diện tích thi công quy đổi | 260m² | 260m² |
| Đơn giá áp dụng | 3.500.000 đồng/m² | 7.000.000 đồng/m² |
| Chi phí thi công | 910.000.000 đồng | 1.820.000.000 đồng |
| Khoản dự phòng | 10% ≈ 91.000.000 đồng | 15% ≈ 273.000.000 đồng |
| Tổng ngân sách cần chuẩn bị | ≈ 1.001.000.000 đồng | ≈ 2.093.000.000 đồng |
Xem thêm: Chi phí xây nhà 5 tầng 60m2 bao nhiêu tiền? Đơn giá chi tiết
Cách tính chi phí sửa nhà 5 tầng theo m² như thế nào?
Chi phí sửa nhà 5 tầng được tính theo công thức Tổng diện tích thi công nhân với Đơn giá trên mỗi m², trong đó tổng diện tích thi công không bằng diện tích sàn thực tế mà phải quy đổi theo hệ số của từng hạng mục.
Hệ số quy đổi diện tích áp dụng cho từng hạng mục
Hệ số quy đổi diện tích là tỷ lệ phần trăm dùng để chuyển đổi diện tích thực tế của từng hạng mục thành diện tích tính tiền, trong đó các sàn tầng tính 100%, mái và sân tính theo tỷ lệ thấp hơn.
Bảng dưới đây tổng hợp hệ số quy đổi tham chiếu được áp dụng phổ biến cho nhà phố nhiều tầng.
| Hạng mục | Hệ số quy đổi tham chiếu |
| Sàn các tầng (tầng 1 đến tầng 5) | 100% |
| Mái bằng | 50% |
| Mái tôn | 30% |
| Sân trước và sân sau | 70% |
| Móng bè | 50% |
| Móng băng | 50% |
| Móng cọc, móng đơn | 40% |
Tự dự toán chi phí sửa nhà 5 tầng trong 3 bước
Gia chủ có thể tự dự toán chi phí sửa nhà 5 tầng qua 3 bước gồm xác định mức độ cải tạo, quy đổi diện tích thi công theo hệ số và nhân đơn giá kèm khoản dự phòng, cho kết quả sai lệch khoảng 10 đến 15% so với báo giá thực tế.
- Bước 1 – Xác định mức độ cải tạo: Đi từng tầng và liệt kê cụ thể hạng mục cần sửa, sau đó đối chiếu với bảng ba mức can thiệp ở phần trên để chốt nhóm đơn giá áp dụng.
- Bước 2 – Quy đổi diện tích thi công: Lấy diện tích thực tế của từng hạng mục nhân với hệ số quy đổi tương ứng trong bảng, rồi cộng tổng lại.
- Bước 3 – Nhân đơn giá và cộng dự phòng: Nhân tổng diện tích quy đổi với đơn giá của mức can thiệp đã chọn, sau đó cộng thêm khoản dự phòng theo tỷ lệ phù hợp với tình trạng công trình.
Xem thêm: Chi phí xây nhà 5 tầng 90m2? Bảng báo giá chi tiết 2026
Chi phí sửa nhà 5 tầng gồm những hạng mục nào?
Chi phí sửa nhà 5 tầng gồm bốn nhóm hạng mục chính là tháo dỡ và vận chuyển xà bần, phần thô và gia cố kết cấu, hệ thống điện nước kỹ thuật, cùng phần hoàn thiện và nội thất. Bảng dưới đây tóm tắt tỷ trọng tham chiếu và đặc điểm của từng nhóm.
| Nhóm hạng mục | Tỷ trọng tham chiếu | Đặc điểm |
| Tháo dỡ và vận chuyển xà bần | Thay đổi theo khối lượng phá dỡ | Khoản đội giá mạnh nhất ở nhà cao tầng và nhà trong hẻm |
| Phần thô và gia cố kết cấu | 50 – 60% tổng chi phí | Không thể sửa lại rẻ sau khi hoàn thiện |
| Hệ thống điện nước và kỹ thuật | Tính theo m² sàn, cộng thiết bị | Phải nghiệm thu trước khi che kín |
| Hoàn thiện và nội thất | 30 – 40% tổng chi phí | Linh hoạt nhất, có thể nâng cấp theo đợt |
Chi phí tháo dỡ và vận chuyển xà bần
Chi phí tháo dỡ và vận chuyển xà bần với nhà 5 tầng cao hơn đáng kể so với nhà thấp tầng, do khối lượng phá dỡ lớn gấp nhiều lần và không có lối vận chuyển thuận lợi từ các tầng trên xuống.
Bảng dưới đây liệt kê đơn giá tham chiếu cho các công tác tháo dỡ phổ biến khi cải tạo nhà nhiều tầng.
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá tham chiếu (đồng) | Ghi chú |
| Phá dỡ tường gạch | m² | 120.000 – 180.000 | Tường 100mm hoặc 200mm |
| Phá dỡ nền gạch, bê tông | m² | 95.000 – 250.000 | Tùy độ dày và kết cấu |
| Phá dỡ mái tôn, ngói | m² | 50.000 – 120.000 | Bao gồm khung xà gồ |
| Tháo dỡ trần thạch cao | m² | 30.000 – 50.000 | Bao gồm cả hệ khung xương |
| Đập phá, tháo dỡ, vận chuyển xà bần | Gói | 5.000.000 – 15.000.000 | Nhà trong hẻm nhỏ chi phí cao hơn |
Chi phí phần thô và gia cố kết cấu
Chi phí phần thô và gia cố kết cấu thường chiếm 50 đến 60% tổng ngân sách sửa nhà, bao gồm xây tô tường ngăn, nâng nền, chống thấm sàn vệ sinh và sân thượng, cùng gia cố dầm cột nếu có thay đổi công năng.
Với nhà 5 tầng, nhóm này còn kèm theo một khoản bắt buộc mà nhà cấp 4 không có là chi phí kiểm định kết cấu, dao động khoảng 8 đến 15 triệu đồng, áp dụng khi công trình cao tầng có can thiệp vào kết cấu chịu lực hoặc nâng tầng.
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá tham chiếu (đồng) | Ghi chú |
| Xây tường gạch 100mm | m² | 250.000 – 350.000 | Gạch ống Tuynel, tường ngăn |
| Xây tường gạch 200mm | m² | 450.000 – 580.000 | Tường bao, tường chịu lực |
| Xây tô tường ngăn trọn gói | m² | 260.000 – 580.000 | Tùy độ dày tường |
| Tô tường trong và ngoài | m² | 120.000 – 190.000 | Hoàn thiện bề mặt phẳng |
| Cán nền bê tông | m² | 110.000 – 180.000 | Chuẩn bị cho công tác ốp lát |
| Nâng nền, chống thấm sàn WC, sân thượng | m² | 280.000 – 500.000 | Hạng mục không được cắt giảm |
| Sửa mái, thay ngói | m² | 300.000 – 600.000 | Tùy loại ngói và kết cấu |
| Lợp mái tôn | m² | 280.000 – 450.000 | Bao gồm xà gồ và nhân công |
| Kiểm định kết cấu | Gói | 8.000.000 – 15.000.000 | Bắt buộc khi can thiệp kết cấu chịu lực |
| Thiết kế kiến trúc và kết cấu | m² | 150.000 – 250.000 | Hoặc tính theo gói 15 – 25 triệu |
Chi phí hệ thống điện nước và kỹ thuật
Chi phí đi lại toàn bộ hệ thống điện nước được tính theo m² sàn, dao động khoảng 280.000 đến 450.000 đồng/m², với nhà 5 tầng thì tổng chiều dài tuyến ống cùng dây dẫn lớn hơn nhiều lần so với nhà thấp tầng cùng diện tích sàn.
Nguyên nhân nằm ở các tuyến trục đứng. Nhà 5 tầng cần hệ ống cấp nước, thoát nước, dây điện và dây tín hiệu chạy xuyên suốt năm sàn, chưa kể các nhánh rẽ tại mỗi tầng. Khối lượng này không tỷ lệ tuyến tính với diện tích sàn nên việc lấy đơn giá của nhà cấp 4 nhân lên theo số tầng sẽ cho kết quả thấp hơn thực tế.
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá tham chiếu (đồng) | Ghi chú |
| Đi lại toàn bộ hệ thống điện nước | m² sàn | 280.000 – 450.000 | Tính trên tổng diện tích sàn |
| Máy bơm đẩy cao | Bộ | 1.000.000 – 4.000.000 | Đẩy nước lên bồn mái, phù hợp nhà 2 – 5 tầng |
| Máy bơm tăng áp | Bộ | 1.500.000 – 6.000.000 | Nhà 3 – 5 tầng cần loại cột áp cao, phổ biến 4,5 – 5,5 triệu |
| Bồn nước inox mái 1.000 lít | Bồn | 3.700.000 – 4.300.000 | Nhà phố thường dùng 1.000 – 2.000 lít |
| Hệ thống chống sét nhà phố cao tầng | Gói | 12.000.000 – 20.000.000 | Trọn gói gồm kim thu sét, dây thoát sét, bãi tiếp địa, nhân công và đo điện trở |
Chi phí hoàn thiện và nội thất
Chi phí hoàn thiện và nội thất thường chiếm 30 đến 40% tổng ngân sách, bao gồm sơn bả, ốp lát, trần thạch cao, cải tạo cầu thang, thiết bị vệ sinh và hệ cửa. Đây là nhóm hạng mục linh hoạt nhất về ngân sách và cũng là nơi gia chủ có quyền chủ động cao nhất.
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá tham chiếu (đồng) | Ghi chú |
| Sơn sửa tường | m² | 80.000 – 150.000 | Bả 2 lớp, lót 1, phủ 2 |
| Lát gạch nền | m² | 140.000 – 240.000 | Chỉ tiền công, chưa gồm giá gạch |
| Ốp gạch tường | m² | 150.000 – 250.000 | Chỉ tiền công, chưa gồm giá gạch |
| Đóng trần thạch cao | m² | 150.000 – 230.000 | Bao gồm hệ khung xương |
| Cải tạo cầu thang | md | 1.200.000 – 2.500.000 | Tùy loại đá, gỗ cho mặt bậc và tay vịn |
| Vật tư hoàn thiện gói cơ bản | m² | Từ 1.900.000 | |
| Vật tư hoàn thiện gói cao cấp | m² | Từ 2.100.000 | |
| Vật tư hoàn thiện gói sang trọng | m² | Từ 2.700.000 |
Những yếu tố nào làm chi phí sửa nhà 5 tầng tăng hoặc giảm?
Có sáu nhóm yếu tố ảnh hưởng đến chi phí sửa nhà 5 tầng gồm hiện trạng công trình, mức độ can thiệp kết cấu, vị trí thi công, gói vật tư hoàn thiện, phân khúc nhà thầu và thời điểm thi công.
Bảng dưới đây đối chiếu từng yếu tố theo hướng làm tăng và làm giảm chi phí để gia chủ nhận diện sớm những biến số có thể chủ động kiểm soát.
| Yếu tố | Làm tăng chi phí | Giúp giảm chi phí |
| Hiện trạng công trình | Nhà cũ trên 15 năm, nhiều hư hỏng ngầm | Công trình còn tốt, chỉ xuống cấp bề mặt |
| Mức độ can thiệp kết cấu | Phá tường chịu lực, đổi công năng, nâng tầng | Giữ nguyên mặt bằng, chỉ hoàn thiện lại |
| Vị trí thi công | Hẻm nhỏ, mặt tiền hẹp, khó tập kết vật tư | Mặt tiền đường lớn, có chỗ đậu xe tải |
| Gói vật tư hoàn thiện | Gói sang trọng, vật liệu nhập khẩu | Gói cơ bản, vật liệu nội địa chất lượng ổn |
| Phân khúc nhà thầu | Đơn vị thiết kế thi công trọn gói cao cấp | Nhà thầu địa phương có hợp đồng rõ ràng |
| Thời điểm thi công | Quý cuối năm, cao điểm xây dựng | Giữa năm, giá vật tư và nhân công ổn định |
Sửa nhà 5 tầng hay đập đi xây mới thì kinh tế hơn?
Sửa nhà 5 tầng kinh tế hơn khi chi phí cải tạo dưới 40% chi phí xây mới cùng quy mô và kết cấu hiện hữu còn tốt. Ngược lại, nên đập đi xây mới khi tỷ lệ này vượt 60% hoặc khối lượng can thiệp kết cấu vượt khoảng 40% công trình.
Bảng dưới đây so sánh hai phương án theo năm tiêu chí mà gia chủ cần cân nhắc trước khi chốt:
| Tiêu chí | Sửa chữa, cải tạo | Đập đi xây mới |
| Tổng chi phí | Bằng 50 – 70% chi phí xây mới cùng quy mô; chỉ cải tạo kiến trúc bề mặt có thể thấp hơn 30 – 50% | Cao hơn, tính trọn gói từ móng đến mái |
| Thời gian thi công | 2 tháng với công trình đơn giản, 3 – 5 tháng với công trình cải tạo nhiều hạng mục | 6 – 12 tháng |
| Thủ tục pháp lý | Đơn giản hơn, có trường hợp được miễn giấy phép | Bắt buộc xin giấy phép xây dựng đầy đủ |
| Tuổi thọ sau hoàn thành | Phụ thuộc phần kết cấu cũ được giữ lại | Trọn vẹn theo tuổi thọ thiết kế mới |
| Rủi ro phát sinh | Cao, hư hỏng ngầm chỉ lộ ra khi bắt đầu đục phá | Thấp, mọi hạng mục đều làm mới |
Có cần chuẩn bị khoản dự phòng khi sửa nhà 5 tầng không?
Có, gia chủ bắt buộc cần chuẩn bị khoản dự phòng khi sửa nhà 5 tầng, với mức khuyến nghị 8 đến 12% cho công trình hiện trạng tốt và 12 đến 20% cho nhà cũ hoặc có hạng mục nâng tầng.
Lý do quan trọng nhất là hư hỏng ngầm trong tường và sàn chỉ lộ ra khi bắt đầu đục phá. Không một đơn vị khảo sát nào có thể nhìn xuyên tường để dự đoán chính xác tình trạng đường ống, dây dẫn hay cốt thép bên trong trước khi thi công. Vì vậy, khoản dự phòng không phải là phần chi thêm cho sang hơn.
Bảng dưới đây xác định mức dự phòng nên áp dụng theo hiện trạng công trình:
| Hiện trạng công trình | Mức dự phòng khuyến nghị | Áp dụng khi |
| Hiện trạng tốt | 8 – 12% | Nhà dưới 10 năm, không can thiệp kết cấu, chỉ hoàn thiện lại |
| Nhà cũ hoặc có nâng tầng | 12 – 20% | Nhà trên 15 năm, có gia cố kết cấu, nâng tầng hoặc đổi công năng |
Làm thế nào để tối ưu chi phí sửa nhà 5 tầng?
Tối ưu chi phí sửa nhà 5 tầng dựa trên bốn nhóm giải pháp gồm xác định đúng mức độ cần sửa, so sánh báo giá đã bóc tách, ưu tiên ngân sách cho kết cấu trước hoàn thiện và chọn gói vật tư theo tầng sử dụng.
Điểm mấu chốt của việc tối ưu là phân biệt được tiết kiệm đúng chỗ và tiết kiệm sai chỗ. Cắt giảm ở phần hoàn thiện là tiết kiệm đúng chỗ vì có thể nâng cấp sau. Ngược lại, cắt giảm ở phần kết cấu và hệ thống ngầm là tiết kiệm sai chỗ vì chi phí sửa lại sau khi đã hoàn thiện sẽ đắt hơn nhiều lần.
Bốn nhóm giải pháp cụ thể như sau:
- Xác định đúng mức độ cần sửa: Đi từng tầng và lập danh sách hạng mục thực sự cần can thiệp, tránh tình trạng sửa dàn trải gây lãng phí.
- So sánh tối thiểu 3 báo giá đã bóc tách hạng mục: Báo giá phải tách riêng vật tư, nhân công và từng nhóm hạng mục. Một báo giá gộp chung theo m² trọn gói khiến gia chủ không có cơ sở đàm phán và dễ phát sinh ngoài dự toán.
- Ưu tiên ngân sách cho kết cấu và hệ thống ngầm: Thứ tự ưu tiên đúng là kết cấu, chống thấm, hệ thống kỹ thuật, rồi mới đến hoàn thiện và nội thất. Đây là thứ tự theo mức độ khó sửa lại chứ không theo mức độ nhìn thấy được.
- Chọn gói vật tư theo tầng sử dụng: Không nhất thiết áp dụng cùng một gói vật tư cho cả 5 tầng. Tầng trệt và các tầng sinh hoạt chính có thể dùng gói cao hơn, trong khi tầng ít sử dụng hoặc tầng kho dùng gói cơ bản.
Xem thêm: Kinh nghiệm thiết kế căn hộ cho thuê 5 tầng đẹp dễ quản lý và sinh lời
FAQ
Sửa nhà 5 tầng đắt hơn nhà cấp 4 và nhà 2 tầng ở những khoản nào?
Nhà 5 tầng đắt hơn ở bốn khoản đặc thù mà nhà thấp tầng hoàn toàn không có, gồm giàn giáo nhiều tầng, vận chuyển vật tư và xà bần theo chiều đứng, an toàn lao động trên cao, cùng hệ bơm tăng áp và bể nước mái.
| Quy mô | Đơn giá tham chiếu (đồng/m²) | Khoản phát sinh riêng |
| Nhà cấp 4 | 2.500.000 – 3.500.000 | Không có khoản đặc thù |
| Nhà 2 tầng | 3.000.000 – 4.500.000 | Giàn giáo đơn giản |
| Nhà 5 tầng | 3.500.000 – 8.000.000 | Giàn giáo nhiều tầng, vận chuyển chiều đứng, an toàn trên cao, bơm tăng áp, bể nước mái, kiểm định kết cấu |
Lắp thêm thang máy khi cải tạo nhà 5 tầng tốn khoảng bao nhiêu?
Chi phí lắp thang máy gia đình khi cải tạo nhà 5 tầng gồm bốn nhóm là chi phí thiết bị, chi phí xây hố pit và cắt sàn, chi phí gia cố kết cấu quanh giếng thang, cùng chi phí hoàn thiện lại khu vực bị ảnh hưởng.
Sửa nhà 5 tầng để cho thuê có khác sửa để ở không?
Có, sửa nhà 5 tầng để cho thuê khác sửa để ở ở cả cách phân bổ ngân sách lẫn yêu cầu pháp lý. Với mục đích cho thuê, ngân sách nên tập trung vào các hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê gồm phòng tắm, bếp, hệ điện nước và điều hòa, thay vì hoàn thiện cao cấp đồng đều toàn nhà.
Thi công sửa nhà 5 tầng gây nứt nhà liền kề thì chi phí xử lý tính thế nào?
Chi phí xử lý nứt nhà liền kề được xác định dựa trên biên bản hiện trạng lập trước khi khởi công, đối chiếu với tình trạng sau thi công để xác định phần hư hỏng phát sinh do công trình gây ra.
Tóm lại, chi phí sửa nhà 5 tầng được quyết định bởi ba yếu tố gồm mức độ can thiệp cần thiết, cách quy đổi diện tích thi công và khoản dự phòng cho hư hỏng ngầm. Nếu bạn cần một bản dự toán chi tiết theo đúng hiện trạng ngôi nhà của mình, hãy liên hệ Chuyện Xây Nhà để được khảo sát trực tiếp và bóc tách báo giá theo từng hạng mục.
