Chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 hiện dao động khoảng 1,1 đến 1,3 tỷ đồng với hình thức phần thô và 1,6 đến 2,1 tỷ đồng với hình thức trọn gói, tính trên tổng diện tích quy đổi 312 đến 328m2. Hai khoảng vốn này khác nhau không chỉ ở con số niêm yết mà ở ranh giới trách nhiệm mua vật tư giữa nhà thầu và gia chủ. Hãy cùng Chuyện Xây Nhà bóc tách đơn giá theo từng hình thức, barem hệ số quy đổi diện tích và nhóm chi phí luôn nằm ngoài báo giá trong bài viết dưới đây.

Xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền?

Xây nhà 3 tầng 80m2 tốn khoảng 1,1 đến 1,3 tỷ đồng với hình thức xây phần thô kèm nhân công hoàn thiện, hoặc khoảng 1,6 đến 2,1 tỷ đồng với hình thức trọn gói chìa khóa trao tay, tính trên tổng diện tích quy đổi 312 đến 328m2.

Hai khoảng vốn trên được dựng theo bốn giả định cố định: móng cọc ép hoặc móng băng trên nền đất ổn định, mái bê tông cốt thép, vật tư hoàn thiện ở mức trung bình đến khá, chưa bao gồm nội thất rời và thuế giá trị gia tăng.

Cảnh báo quan trọng nhất trước khi tham khảo các nguồn khác là hai mốc 1,24 tỷ và 2,4 tỷ đồng đang lưu hành phổ biến trên mạng không thể đặt cạnh nhau. Mốc 1,24 tỷ được tính trên 296m2 quy đổi với đơn giá phần thô, tức mới chỉ là giá trị hợp đồng kết cấu chứ chưa gồm vật tư hoàn thiện. Mốc 2,4 tỷ lại được tính trên 320m2 quy đổi với đơn giá trọn gói 7,5 triệu đồng mỗi mét vuông, vốn thuộc phân khúc biệt thự chứ không phải nhà phố.

Đơn giá xây nhà 3 tầng 80m2 là bao nhiêu 1m2?

Đơn giá xây nhà ba tầng được thị trường niêm yết theo ba hình thức, tương ứng ba mức phạm vi công việc mà gia chủ cần phân biệt rõ trước khi đối chiếu các bảng báo giá. Bảng dưới đây tổng hợp biên độ đơn giá tham chiếu cho công trình nhà phố ba tầng.

Bảng dự toán chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 theo từng gói vật tư

Khi ghép đơn giá trọn gói với diện tích quy đổi thực tế, gia chủ có ba kịch bản ngân sách để đối chiếu với khả năng tài chính. Bảng dưới đây tính trên tổng diện tích quy đổi 328m2 của một căn nhà ba tầng 80m2 dùng móng băng và mái bê tông cốt thép.

Cách tính chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 như thế nào?

Chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 được tính theo công thức tổng diện tích xây dựng quy đổi nhân với đơn giá mỗi mét vuông, trong đó diện tích quy đổi luôn lớn hơn gấp bốn lần diện tích mặt bằng.

Tổng diện tích xây dựng nhà 3 tầng 80m2 gồm những phần nào

Tổng diện tích xây dựng nhà 3 tầng 80m2 gồm năm nhóm hạng mục là phần móng, ba sàn sử dụng, phần mái, tum thang và các hạng mục ngoài nhà, mỗi nhóm được nhân với một hệ số quy đổi riêng theo kết cấu thực tế.

Dưới đây là barem hệ số tham chiếu đang được áp dụng phổ biến cho công trình nhà phố ba tầng.

Ví dụ dự toán chi tiết nhà 3 tầng 80m2 móng cọc mái bê tông cốt thép

Ví dụ dưới đây áp dụng barem hệ số cho một căn nhà phố ba tầng 80m2 dùng móng cọc hệ số 40% và mái bê tông cốt thép hệ số 50%. Bảng quy đổi chi tiết như sau.

Xây phần thô và xây trọn gói nhà 3 tầng 80m2 khác nhau như thế nào?

Xây trọn gói thắng về khả năng khóa ngân sách và chất lượng đồng bộ, xây phần thô tốt hơn về con số niêm yết và quyền chủ động chọn vật tư, trong đó khác biệt cốt lõi nằm ở việc ai chịu rủi ro biến động giá vật liệu suốt chu kỳ thi công.

Bảng dưới đây đối chiếu hai hình thức theo sáu tiêu chí quản trị quan trọng nhất với gia chủ nhà ba tầng.

Chi phí phần thô nhà 3 tầng 80m2 gồm những hạng mục nào?

Chi phí phần thô nhà 3 tầng 80m2 vào khoảng 1,08 đến 1,28 tỷ đồng, chiếm 60 đến 65% tổng vốn trọn gói, và bao gồm toàn bộ hạng mục quyết định tuổi thọ kết cấu công trình. Phạm vi công việc thuộc về nhà thầu trong gói phần thô gồm các đầu mục sau:

• Khảo sát địa chất: khoan thăm dò để xác định phương án móng phù hợp với tải trọng ba sàn.
• Phần móng: ép cọc theo hợp đồng, đào đất, thi công đài móng và đà kiềng theo bản vẽ kết cấu.
• Hệ khung bê tông cốt thép: cột, dầm và các cấu kiện chịu lực của ba tầng.
• Sàn các tầng: đổ bê tông sàn tầng 1, tầng 2, tầng 3 cùng sàn mái và tum thang.
• Cầu thang: bản thang, bậc thang và hệ kết cấu đỡ cho toàn bộ các vế thang.
• Xây tô: tường bao, tường ngăn, tô trát hai mặt và cán nền cho cả ba sàn.
• Chống thấm: ba khu vệ sinh, sân thượng, ban công và các vị trí tiếp giáp.
• Điện nước âm: ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước chôn trong tường và sàn.
• Nhân công hoàn thiện: công ốp lát, sơn bả, lắp đặt cửa và thiết bị vệ sinh.

Chi phí hoàn thiện nhà 3 tầng 80m2 gồm những hạng mục nào

Chi phí hoàn thiện nhà 3 tầng 80m2 vào khoảng 530 đến 700 triệu đồng, chiếm 35 đến 40% tổng vốn, và là khối biến động mạnh nhất trong toàn bộ dự toán với mức chênh tới 40% giữa gói trung bình và gói tốt. Danh mục hoàn thiện của một căn nhà phố ba tầng thường gồm những nhóm sau:

• Gạch ốp lát: nền ba sàn, nền ba khu vệ sinh và phần ốp tường khu ướt.
• Sơn nước: bột trét, lớp lót và lớp phủ cho cả nội thất lẫn ngoại thất ba tầng.
• Hệ thống cửa: cửa chính, cửa phòng, cửa sổ cùng phụ kiện bản lề, khóa và ray trượt.
• Lan can cầu thang: tay vịn, lan can thang bộ và lan can ban công các tầng.
• Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, sen vòi và phụ kiện cho ba khu vệ sinh.
• Thiết bị điện và chiếu sáng: công tắc, ổ cắm, aptomat, tủ điện và hệ đèn.
• Trần: trần thạch cao phẳng hoặc trần nhựa cho các khu vực theo thiết kế.

Nên chọn xây phần thô hay trọn gói cho nhà 3 tầng

Nên chọn xây trọn gói cho nhà ba tầng khi gia chủ không có thời gian giám sát và muốn khóa cứng ngân sách cho một công trình kéo dài 6 đến 8 tháng, và chỉ nên chọn xây phần thô khi có người nhà am hiểu xây dựng cùng mong muốn tự chọn vật tư hoàn thiện. Gia chủ nên cân nhắc ba yếu tố cụ thể sau:

• Quỹ thời gian thực tế: công trình ba tầng có hàng chục đợt nghiệm thu vật tư trải đều 6 đến 8 tháng, không bố trí được người theo sát thì hình thức trọn gói gần như là lựa chọn bắt buộc.
• Khối lượng vật tư phải điều phối: ba sàn cần lượng gạch, sơn và thiết bị gấp ba lần nhà cấp 4, nên việc tự mua dễ gặp rủi ro trượt giá giữa các đợt và đứt nguồn cung đúng chủng loại.
• Năng lực nghiệm thu: thiếu kinh nghiệm bóc tách khối lượng và kiểm tra chất lượng vật tư, khoản chênh lệch của hình thức phần thô sẽ bị bào mòn nhanh chóng bởi hao hụt và mua lẻ bổ sung.

Xem thêm: Cập nhật báo giá xây dựng phần thô mới nhất theo m2

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 3 tầng 80m2?

Có năm nhóm yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 3 tầng 80m2, xếp theo mức tác động giảm dần gồm phương án móng, cấp vật tư hoàn thiện, kiểu mái, khu vực thi công và điều kiện mặt bằng. Dưới đây là biên độ tác động cụ thể của từng nhóm để gia chủ ước lượng mức dao động ngân sách.

Những khoản chi phí nào nằm ngoài đơn giá xây nhà 3 tầng 80m2?

Có năm nhóm chi phí luôn nằm ngoài đơn giá xây nhà 3 tầng 80m2, gồm chi phí móng, phí thiết kế, nội thất rời, sân cùng cổng rào và thuế giá trị gia tăng, chiếm tổng cộng 20 đến 35% tổng vốn thực tế. Dưới đây là chi tiết từng nhóm.

• Chi phí móng: nhiều nhà thầu tách móng thành hợp đồng riêng tính theo mét dài cọc ép thực tế, nên câu hỏi đầu tiên gia chủ cần đặt ra là đơn giá trọn gói đã bao gồm móng hay chưa.
• Phí thiết kế: bản vẽ kiến trúc, kết cấu và điện nước tính theo mét vuông sàn, thường chiếm 2 đến 4% tổng vốn nhưng quyết định toàn bộ chất lượng không gian sử dụng.
• Nội thất rời và thiết bị gia dụng: giường, tủ, sofa, bàn ăn, tủ bếp, máy lạnh và bình nước nóng cho cả ba tầng.
• Sân và cổng rào: thường tách thành phụ lục tính theo mét dài hoặc mét vuông thực tế, không nằm trong barem quy đổi sàn.
• Thuế giá trị gia tăng: phần lớn đơn giá niêm yết trên thị trường chưa bao gồm khoản này.

Xem thêm: Dự toán chi phí xây nhà phố 3 tầng 50m2 theo đơn giá 2026

FAQ

Chi phí xây nhà năm 2026 là bao nhiêu?

Chi phí xây nhà năm 2026 dao động từ 3.200.000 đến 7.500.000 đồng mỗi mét vuông tùy thuộc vào hình thức thi công là phần thô hay trọn gói và chất lượng vật tư hoàn thiện. Mức 3.200.000 đến 4.000.000 đồng áp cho gói phần thô kèm nhân công hoàn thiện, còn mức 4.750.000 đến 7.500.000 đồng áp cho gói trọn gói chìa khóa trao tay.

Xây nhà 3 tầng mất bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà ba tầng trên thị trường hiện nay thường dao động từ 1,3 tỷ đến 3 tỷ đồng, tùy thuộc vào diện tích sàn, loại vật liệu và hình thức thi công. Khoảng dao động lớn này chủ yếu đến từ diện tích mặt bằng, bởi mỗi mét vuông sàn tăng thêm sẽ được nhân lên ba lần khi quy đổi cho ba tầng, cộng thêm phần móng và mái tương ứng.

Xây nhà 3 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà ba tầng diện tích 90m2 mỗi sàn hiện nay thường dao động từ 1,2 tỷ đến khoảng 2,5 đến 2,8 tỷ đồng tùy thuộc vào hình thức thi công là phần thô hay trọn gói và mức độ đầu tư vật liệu. Tổng diện tích quy đổi của công trình này vào khoảng 330 đến 370m2 nếu áp barem móng 40% và mái bê tông cốt thép 50%, cao hơn công trình 80m2 khoảng 20 đến 40m2.

Tóm lại, dự toán chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 cần được tiếp cận từ bốn góc độ là đơn giá theo hình thức thi công, barem hệ số quy đổi diện tích, ranh giới giữa phần thô và phần hoàn thiện, cùng nhóm chi phí luôn nằm ngoài đơn giá mỗi mét vuông. Nếu bạn cần thêm kiến thức về dự toán và quản lý thi công nhà ở, hãy tham khảo các bài viết chuyên sâu khác tại Chuyện Xây Nhà để chuẩn bị đầy đủ trước khi khởi công.