Chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 dao động phổ biến từ 1,4 đến 3,1 tỷ đồng tùy theo gói thi công phần thô hay trọn gói, phương án móng và cấp vật tư hoàn thiện, chưa bao gồm thang máy. Mức chi phí cụ thể phụ thuộc vào tổng diện tích xây dựng quy đổi theo hệ số từng hạng mục và đơn giá thi công tại từng khu vực. Hãy cùng Chuyện Xây Nhà tìm hiểu chi tiết cách tính, bảng hệ số và đơn giá trong bài viết dưới đây.

Dự toán chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 năm 2026

Dự toán chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 năm 2026 vào khoảng 1,4 đến 1,72 tỷ đồng với gói phần thô và từ 2,2 đến 3,1 tỷ đồng với gói trọn gói chìa khóa trao tay. Hai con số này được tính trên tổng diện tích quy đổi 400m2, với giả định móng cọc ép hệ số 50% và mái bê tông cốt thép hệ số 40%, chưa bao gồm chi phí ép cọc theo mét dài và chưa bao gồm thang máy.

Việc công bố rõ ba điều kiện biên gồm hệ số quy đổi, phương án móng và phạm vi thang máy là điều kiện bắt buộc để một con số dự toán có giá trị tham khảo. Nếu thiếu một trong ba thông tin này, cùng một công trình có thể cho ra hai kết quả chênh nhau vài trăm triệu đồng. Các mức giá trong bài là khoảng tham chiếu thị trường mang tính ước lượng và không ràng buộc, biến động theo địa chất nền đất.

Chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 trọn gói

Chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 trọn gói được tính bằng tổng diện tích quy đổi nhân đơn giá trọn gói, cho kết quả khoảng 2,2 đến 3,1 tỷ đồng. Công thức áp dụng là 400m2 nhân đơn giá từ 5.500.000 đến 7.700.000 đồng/m2 tùy cấp vật tư hoàn thiện.

Gói trọn gói bao gồm phần thô, nhân công hoàn thiện và toàn bộ vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn nước, cửa cùng hệ thống điện nước âm tường. Với công trình nhiều tầng, gia chủ cần đọc kỹ phạm vi hợp đồng vì một số hạng mục thường nằm ngoài báo giá.

• Thang máy, gồm cả phần thiết bị và đôi khi cả phần xây thô hố thang
• Chi phí ép cọc, thường tách thành hợp đồng riêng tính theo mét dài
• Nội thất rời gồm giường, tủ, sofa và thiết bị gia dụng
• Sân vườn, cổng rào, tường rào và thủ tục pháp lý xin phép hoàn công

Chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 phần thô

Chi phí gói phần thô và nhân công hoàn thiện rơi vào khoảng 1,4 đến 1,72 tỷ đồng, tương ứng 400m2 nhân đơn giá từ 3.500.000 đến 4.300.000 đồng/m2. Mức chênh lệch tuyệt đối so với gói trọn gói cơ bản lên tới khoảng 800 triệu đồng.

Với quy mô năm tầng, khoản chênh lệch này lớn hơn hẳn nhà hai đến ba tầng nên tác động tới quyết định của gia chủ cũng mạnh hơn. Tuy nhiên, đây không phải phần tiền tiết kiệm được mà là phần chi phí chuyển sang gia chủ tự gánh, bao gồm việc mua toàn bộ vật tư hoàn thiện cho năm sàn, khảo giá và nghiệm thu nhiều đợt, giám sát chất lượng liên tục trong khoảng 10 đến 14 tháng, đồng thời chịu rủi ro biến động giá thép và xi măng trong một chu kỳ thi công dài.

Cách quy đổi diện tích xây dựng nhà 5 tầng 70m2

Diện tích xây dựng nhà 5 tầng 70m2 được quy đổi bằng cách nhân diện tích thực tế từng hạng mục với hệ số tương ứng rồi cộng dồn, cho tổng khoảng 377 đến 423m2 tùy cách tính của từng nhà thầu. Cách tính này phản ánh đúng khối lượng thi công thực tế của móng, mái và các hạng mục phụ.

Khoảng chênh lệch gần 46m2 giữa hai cách tính chính là nguyên nhân khiến các báo giá khác nhau rõ rệt dù cùng một đơn giá niêm yết. Với đơn giá 6.000.000 đồng/m2, khoảng chênh này tương đương gần 280 triệu đồng tổng giá trị hợp đồng.

Bảng hệ số quy đổi từng hạng mục

Hệ số quy đổi là tỷ lệ phần trăm dùng để đổi diện tích thực tế của từng hạng mục thành diện tích sàn tương đương, dựa trên mức hao phí vật tư và nhân công. Bảng dưới đây tổng hợp barem tham chiếu thị trường áp dụng cho công trình nhà phố năm tầng.

Ví dụ quy đổi thực tế cho công trình 70m2 năm tầng

Ví dụ quy đổi giúp gia chủ hình dung cách cộng dồn từ mặt bằng 70m2 ra tổng diện tích dùng để báo giá. Giả sử công trình dùng móng cọc ép hệ số 50 phần trăm, mái bê tông cốt thép hệ số 40 phần trăm, có ban công lộ thiên 8m2 và sân sau 10m2, bảng dưới đây quy đổi từng hạng mục ra diện tích tính tiền.

Đơn giá xây nhà 5 tầng năm 2026

Đơn giá xây nhà 5 tầng năm 2026 chia thành hai hình thức chính là xây phần thô và xây trọn gói, khác nhau về phạm vi công việc và mức giá. Vật liệu xây dựng biến động theo từng quý, đặc biệt là thép và xi măng, nên bảng đơn giá dưới đây chỉ phản ánh mặt bằng thị trường tại thời điểm cập nhật.

Đơn giá xây dựng phần thô

Đơn giá phần thô cho nhà năm tầng dao động từ 3.500.000 đến 4.300.000 đồng/m2, bao gồm nhân công và vật tư thô như bê tông, cốt thép, gạch xây, cát đá xi măng, kèm nhân công hoàn thiện. Mức này cao hơn khoảng 5 đến 10 phần trăm so với nhà hai đến ba tầng cùng khu vực.

Chênh lệch đến từ yêu cầu kết cấu nặng hơn và điều kiện thi công khó khăn hơn. Hàm lượng thép và bê tông trong hệ cột dầm các tầng dưới tăng đáng kể để chịu tải năm sàn, trong khi chi phí giàn giáo, vận thăng hoặc tời vật liệu lên cao hoàn toàn không phát sinh ở nhà thấp tầng. Với công trình nhỏ hoặc thi công trong hẻm dưới 5m, đơn giá thường tăng thêm 100.000 đến 300.000 đồng/m2 do vận chuyển vật tư khó khăn.

Đơn giá trọn gói theo ba mức gói vật tư

Đơn giá trọn gói nhà phố năm tầng dao động từ 5.500.000 đến 7.700.000 đồng/m2, bao gồm cả phần thô và toàn bộ vật tư hoàn thiện. Bảng dưới đây phân theo ba cấp độ vật tư cùng tổng chi phí quy ra cho 400m2 diện tích quy đổi.

Các hạng mục chi phí khi xây nhà 5 tầng 70m2

Chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 gồm bốn nhóm hạng mục chính là pháp lý thiết kế và hoàn công, móng và kết cấu chịu lực, thang máy và hố thang, hoàn thiện điện nước cùng hệ kỹ thuật. Mỗi nhóm chiếm một tỷ trọng khác nhau trong tổng ngân sách và có mức độ biến động riêng.

Chi phí pháp lý thiết kế và hoàn công

Chi phí pháp lý thiết kế và hoàn công chiếm khoảng 3 đến 5 phần trăm tổng ngân sách, cao hơn nhà thấp tầng cả về giá trị tuyệt đối lẫn độ phức tạp hồ sơ. Với công trình năm tầng, hồ sơ xin giấy phép yêu cầu bản vẽ kết cấu đầy đủ do đơn vị đủ năng lực ký và thường phải qua thẩm tra. Khảo sát địa chất cũng gần như bắt buộc để xác định phương án móng.

Chi phí phần móng và kết cấu chịu lực

Chi phí phần móng và kết cấu chịu lực chiếm tỷ trọng lớn nhất với 50 đến 60 phần trăm tổng ngân sách, tương đương khoảng 1,1 đến 1,8 tỷ đồng. Khác với nhà hai đến ba tầng, nhà năm tầng có hai đặc thù làm tăng mạnh chi phí nhóm này.

• Thứ nhất, móng cọc gần như bắt buộc do tải trọng năm sàn vượt khả năng chịu lực của móng băng thông thường, kéo theo chi phí ép cọc tính riêng theo mét dài.
• Thứ hai, hệ cột dầm các tầng dưới phải gia cường với tiết diện lớn hơn và hàm lượng thép cao hơn đáng kể, làm tăng khối lượng vật tư trên cùng một diện tích sàn.

Chi phí thang máy và hố thang

Chi phí thang máy cho nhà năm tầng dao động khoảng 400 đến 700 triệu đồng tính cả phần xây thô hố thang và thiết bị, chiếm 10 đến 20 phần trăm tổng ngân sách. Phần xây thô gồm hố pít dưới đáy, giếng thang tính theo số điểm dừng và nóc thang phía trên, nằm trong hợp đồng xây dựng và thường chiếm 3 đến 5 phần trăm ngân sách thi công. Phần thiết bị gồm cabin, động cơ, hệ điều khiển và lắp đặt là hợp đồng riêng với nhà cung cấp thang máy.

Khi nhận báo giá, gia chủ cần hỏi rõ ba điều gồm hố thang đã được tính trong diện tích quy đổi hay chưa, phần xây thô hố thang có nằm trong hợp đồng không, và nhà thầu có phối hợp với đơn vị thang máy về kích thước giếng thang hay không. Sai lệch kích thước giếng thang là lỗi thường gặp và rất tốn kém để khắc phục sau khi đã đổ bê tông.

Chi phí hoàn thiện điện nước và hệ kỹ thuật

Chi phí hoàn thiện điện nước và hệ kỹ thuật chiếm 30 đến 40 phần trăm tổng ngân sách và là nhóm có biên độ co giãn rộng nhất theo lựa chọn vật tư. Khác với phần thô có khối lượng cố định theo bản vẽ, nhóm này phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của gia chủ.

Ngoài các khoản hoàn thiện thông thường như ốp lát, sơn bả, cửa và thiết bị vệ sinh, công trình nhiều tầng còn phát sinh thêm bơm tăng áp và bể nước mái để đảm bảo áp lực nước ở các tầng trên, hệ điện tăng tải với dây dẫn tiết diện lớn và tủ điện phân tầng, chống thấm sân thượng cùng khu vệ sinh ở cả năm sàn, hạng mục cách âm giữa các sàn và giải pháp thông gió lấy sáng cho nhà phố nhiều tầng.

Nên chọn xây trọn gói hay xây phần thô cho nhà 5 tầng 70m2

Xây trọn gói thắng về khả năng kiểm soát ngân sách và tiết kiệm công sức, trong khi xây phần thô tốt hơn về chi phí niêm yết ban đầu và quyền chủ động chọn vật tư. Với quy mô năm tầng, cán cân nghiêng rõ hơn về phía trọn gói so với nhà thấp tầng.

Bảng dưới đây đối chiếu hai hình thức theo năm tiêu chí quan trọng nhất mà gia chủ cần cân nhắc trước khi ký hợp đồng.

Trường hợp nên chọn xây trọn gói

Gia chủ nên chọn xây trọn gói khi không có người giám sát toàn thời gian trong suốt tiến độ dài và muốn chốt ngân sách cố định cho một công trình giá trị hàng tỷ đồng. Trọn gói cũng là lựa chọn hợp lý khi công trình có thang máy hoặc tầng hầm. Những hạng mục này đòi hỏi phối hợp kỹ thuật chặt chẽ giữa nhà thầu xây dựng và đơn vị cung cấp thiết bị, nên để một đầu mối điều phối sẽ giảm đáng kể rủi ro sai lệch kích thước và chậm tiến độ.

Trường hợp nên chọn xây phần thô

Hình thức xây phần thô phù hợp với gia chủ có kinh nghiệm xây dựng, có sẵn mối mua vật tư giá tốt và quan trọng nhất là có người giám sát toàn thời gian trong suốt hơn một năm thi công. Thiếu điều kiện thứ ba, khoản chênh lệch rất dễ bị bào mòn bởi lỗi thi công và lãng phí vật tư.

Gói phần thô còn hợp lý khi gia chủ muốn đầu tư vật tư hoàn thiện vượt trội so với mặt bằng gói trọn gói, chẳng hạn hệ cửa nhôm cao cấp hoặc thiết bị vệ sinh nhập khẩu cho cả năm tầng. Khi đó, việc tách riêng phần hoàn thiện cho phép nâng cấp từng hạng mục theo khả năng tài chính ở từng giai đoạn.

Các yếu tố làm thay đổi chi phí xây nhà 5 tầng 70m2

Chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 chịu ảnh hưởng bởi ba yếu tố gồm phương án móng và điều kiện nền đất, việc có hay không lắp thang máy, và công năng sử dụng của công trình. Ba yếu tố này giải thích vì sao biên độ dự toán rộng tới hơn 1,5 tỷ đồng.

Phương án móng và điều kiện nền đất

Phương án móng là khoản chênh lệch lớn nhất giữa các công trình năm tầng cùng diện tích, có thể làm tổng dự toán lệch 200 đến 400 triệu đồng. Với tải trọng năm sàn, móng không còn là hạng mục có thể tiết kiệm.

Móng cọc ép bê tông là phương án phổ biến nhất, chi phí tính theo mét dài cọc và phụ thuộc chiều sâu cọc theo kết quả khảo sát địa chất. Móng cọc khoan nhồi có chi phí cao hơn đáng kể, áp dụng khi mặt bằng chật hẹp không đưa được máy ép cọc vào hoặc tải trọng quá lớn. Riêng với nền đất yếu khu vực ven sông hoặc đất ruộng san lấp, chi phí phần móng có thể chiếm tới 20 đến 25 phần trăm giá trị toàn công trình.

Có thang máy hay không có thang máy

Bổ sung thang máy làm tổng chi phí đội thêm khoảng 400 đến 700 triệu đồng, tương đương 15 đến 25 phần trăm ngân sách xây dựng. Khoản đội giá này đến từ hai nguồn tách biệt là phần xây thô hố thang chiếm 3 đến 5 phần trăm ngân sách thi công, và phần thiết bị dao động mạnh theo tải trọng, công nghệ cùng xuất xứ. Với thang nhập khẩu cao cấp, tổng chi phí có thể chiếm 7 đến 12 phần trăm ngân sách toàn công trình.

Công năng sử dụng là nhà ở văn phòng hay cho thuê

Công năng sử dụng quyết định cơ cấu chi phí của công trình, cùng năm tầng 70m2 nhưng nhà ở, văn phòng cho thuê và nhà trọ có mức đầu tư chênh nhau tới 30%. Nhà ở riêng có ít khu vệ sinh hơn và hệ điện nước đơn giản nhưng mức hoàn thiện cùng nội thất cao hơn. Văn phòng cho thuê tiết kiệm phần xây tô nhờ không gian mở ít tường ngăn, bù lại cần hệ điện tải lớn, hạ tầng mạng và điều hòa trung tâm.

Chi phí phát sinh thêm so với nhà thấp tầng

Xây nhà năm tầng phát sinh thêm bốn nhóm chi phí so với nhà thấp tầng, gồm thi công trên cao, chống thấm và cách âm nhiều sàn, vận hành bảo trì thang máy, cơ cấu lại công năng khi khai thác cho thuê. Phần lớn các khoản này không xuất hiện trong báo giá xây dựng ban đầu nên gia chủ cần chủ động dự trù.

• Chi phí thi công trên cao: giàn giáo, vận thăng hoặc tời vật liệu, nhân công làm việc ở độ cao và yêu cầu an toàn lao động nghiêm ngặt hơn.
• Chi phí chống thấm và cách âm nhiều sàn: nhà năm tầng có nhiều khu vệ sinh chồng lên nhau, mỗi điểm đều là nguy cơ thấm dột, trong khi cách âm giữa các sàn trở nên cần thiết khi các tầng có người sử dụng khác nhau.
• Chi phí vận hành và bảo trì thang máy: kéo dài suốt vòng đời công trình, gồm phí bảo trì định kỳ, kiểm định an toàn bắt buộc, điện năng tiêu thụ và thay thế linh kiện sau nhiều năm sử dụng.
• Chi phí cơ cấu lại công năng khi cho thuê: đồng hồ điện nước riêng từng tầng, lối đi riêng và yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Những hạng mục này thực hiện ngay từ khâu thiết kế sẽ rẻ hơn nhiều so với cải tạo sau khi công trình đã hoàn thiện.

FAQ

Xây nhà 5 tầng bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà 5 tầng hiện nay dao động từ 3,4 đến 4,2 triệu đồng/m2 cho phần thô và từ 5,5 đến 7,5 triệu đồng/m2 cho gói trọn gói, có thể lên tới 8,3 triệu đồng/m2 với vật tư cao cấp. Mức giá cụ thể phụ thuộc vào gói vật tư hoàn thiện và quy mô công trình. Tổng chi phí được tính bằng đơn giá này nhân với tổng diện tích xây dựng quy đổi, không phải diện tích sàn đơn thuần.

Chi phí xây nhà 70m2 là bao nhiêu?

Chi phí xây nhà diện tích 70m2 dao động từ khoảng 420 triệu đồng đến hơn 1,6 tỷ đồng, tùy thuộc vào số tầng và hình thức thi công.

• Mức thấp nhất tương ứng nhà một tầng thi công phần thô
• Mức cao nhất tương ứng công trình nhiều tầng thi công trọn gói
• Số tầng là yếu tố tạo chênh lệch lớn nhất, kéo theo tổng diện tích sàn tăng theo cấp số

Chi phí xây nhà 5 tầng 80m2 là bao nhiêu?

Chi phí xây nhà 5 tầng diện tích sàn 80m2 hiện nay dao động khoảng 2,4 đến 3,3 tỷ đồng. Khoảng chênh lệch gần 900 triệu đồng này đến từ hai yếu tố là gói dịch vụ thi công phần thô hay trọn gói, và chất lượng vật liệu hoàn thiện gia chủ lựa chọn.

Xây nhà 5 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền?

Xây nhà 5 tầng diện tích 60m2 trọn gói có chi phí trung bình từ 1,8 tỷ đến 2,3 tỷ đồng. Mức cụ thể phụ thuộc vào chất lượng vật liệu hoàn thiện gia chủ chọn, trong đó gói vật tư cơ bản nằm ở cận dưới và gói vật tư cao cấp nằm ở cận trên của khoảng giá này.

Giá xây nhà năm 2026 là bao nhiêu?

Đơn giá xây nhà năm 2026 tại TP.HCM và các tỉnh lân cận dao động từ 3.400.000 đến 4.300.000 đồng/m2 cho phần thô và từ 5.000.000 đến 12.000.000 đồng/m2 cho hình thức trọn gói.

• Phần thô: 3.400.000 đến 4.300.000 đồng/m2
• Trọn gói: 5.000.000 đến 12.000.000 đồng/m2 tùy theo gói vật tư
• Biên độ rộng của gói trọn gói phản ánh khoảng cách giữa vật tư phổ thông và vật tư cao cấp nhập khẩu

Xây nhà cấp 4 5×20 bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà cấp 4 diện tích 5x20m tương đương 100m2 sàn thường dao động từ 550 triệu đến 1,08 tỷ đồng. Hai yếu tố quyết định mức chênh lệch là hình thức thi công phần thô hay trọn gói, cùng kiểu mái lựa chọn vì mỗi loại mái có hệ số quy đổi diện tích khác nhau.

Xây nhà 70m2 cần bao nhiêu gạch?

Xây nhà một tầng diện tích 70m2 cần khoảng 10.000 đến 12.000 viên gạch ống, hoặc 14.000 đến 16.000 viên nếu dùng gạch đặc. Chênh lệch số lượng giữa hai loại đến từ kích thước và cách xây tường, nên gia chủ cần xác định loại gạch ngay từ đầu để dự trù vật tư chính xác.

Chi phí xây nhà bao nhiêu 1m2?

Chi phí xây nhà hiện nay dao động từ 3.000.000 đến 4.200.000 đồng/m2 cho phần thô và từ 4.800.000 đến 9.000.000 đồng/m2 cho hình thức xây nhà trọn gói. Khoảng chênh lệch giữa hai hình thức tương ứng với phần vật tư hoàn thiện và nhân công hoàn thiện mà gói trọn gói đã bao gồm sẵn.

Xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà 3 tầng diện tích 80m2 trọn gói hiện nay dao động từ 1,92 tỷ đến 2,12 tỷ đồng. Khoảng chênh lệch khoảng 200 triệu đồng chủ yếu đến từ loại vật liệu hoàn thiện và phong cách thiết kế, trong đó phong cách tân cổ điển có chi phí cao hơn hiện đại do nhiều chi tiết trang trí.

Xây nhà 5 tầng mất bao lâu?

Thời gian xây dựng một ngôi nhà 5 tầng trung bình kéo dài từ 5 đến 9 tháng.

• Diện tích công trình càng lớn thì thời gian thi công càng kéo dài
• Phong cách kiến trúc nhiều chi tiết làm tăng thời gian hoàn thiện
• Điều kiện thi công thực tế như mặt bằng, thời tiết và khả năng tiếp cận vật tư ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ

Chi phí xây nhà cấp 4 năm 2026 là bao nhiêu?

Chi phí xây nhà cấp 4 năm 2026 dao động từ 3,2 đến 3,8 triệu đồng/m2 cho phần thô và từ 4,8 đến 7,5 triệu đồng/m2 cho hình thức thi công trọn gói. Mức đơn giá này thấp hơn nhà nhiều tầng do kết cấu đơn giản, không cần hệ cột dầm chịu tải lớn.

Xây nhà 1 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà một tầng diện tích 80m2 thường dao động từ 520 triệu đến 700 triệu đồng cho hình thức trọn gói. Mức cụ thể phụ thuộc vào loại vật tư hoàn thiện và kiểu mái, trong đó mái tôn có chi phí thấp nhất còn mái ngói hoặc mái thái đẩy tổng chi phí lên cận trên của khoảng giá.

Tóm lại, chi phí xây nhà 5 tầng 70m2 phụ thuộc vào đơn giá mỗi mét vuôn, cách quy đổi diện tích theo hệ số, phương án móng theo địa chất nền đất, việc có lắp thang máy hay không và công năng sử dụng của công trình. Nếu bạn đang cần thêm những kiến thức hữu ích về dự toán và thi công nhà ở, hãy tham khảo thêm các bài viết chuyên sâu khác tại Chuyện Xây Nhà để chuẩn bị đầy đủ thông tin trước khi triển khai công trình.