Nhà 90m2 2 tầng là mô hình nhà ở được ưa chuộng hàng đầu hiện nay với tổng diện tích sàn khoảng 180m2, đủ bố trí 3 đến 4 phòng ngủ cùng đầy đủ khu vực sinh hoạt chung cho gia đình từ 4 đến 7 thành viên. Dưới đây, Chuyenxaynha sẽ phân tích chi tiết từ các mẫu thiết kế nhà 90m2, cách bố trí cho đến phương pháp dự toán giúp bạn có cái nhìn khách quan hơn.

Đặc điểm của nhà 90m2 2 tầng

Nhà 90m2 2 tầng có tổng diện tích sàn khoảng 180m2, đủ rộng để bố trí công năng thoải mái nhưng vẫn nằm trong khả năng tài chính của phần lớn gia đình có thu nhập trung bình khá tại Việt Nam.

So với mốc 80m2, diện tích 90m2 cho phép mở rộng thêm khoảng 20m2 sàn tổng cộng, tương đương một phòng ngủ phụ hoặc một khu vực chức năng riêng như phòng làm việc, phòng thờ độc lập. Đây là khác biệt đáng kể trong trải nghiệm sử dụng hằng ngày.

Cụ thể, nhà 90m2 2 tầng sở hữu các đặc điểm nổi bật sau:

• Diện tích mặt bằng linh hoạt: có thể triển khai trên lô đất vuông vắn khoảng 9x10m hoặc lô hình ống 5x18m, phù hợp với cả đô thị và nông thôn.
• Đủ chỗ cho giếng trời: với diện tích này, kiến trúc sư có thể dành 4 đến 6m2 cho khoảng thông tầng mà không ảnh hưởng đến công năng chính.
• Phù hợp gia đình nhiều thế hệ: có thể bố trí một phòng ngủ tại tầng trệt cho ông bà, các phòng còn lại tại tầng lầu cho vợ chồng và con cái.
• Dễ mở rộng công năng phụ: sân để xe, sân phơi hoặc khu bếp phụ vẫn được đảm bảo mà không phải cắt giảm diện tích phòng ở.

Các phân loại theo tiêu chí nhà 90m2 2 tầng 

Có 4 tiêu chí phân loại các mẫu nhà 90m2 2 tầng gồm phong cách kiến trúc, kiểu mái, số phòng ngủ và đặc trưng công năng giúp gia chủ dễ dàng khoanh vùng phương án thiết kế phù hợp. Dưới đây là phân tích chi tiết từng tiêu chí phân loại cùng các lựa chọn phổ biến tương ứng.

Phân loại theo phong cách kiến trúc

Theo phong cách kiến trúc, nhà 90m2 2 tầng được chia thành 4 nhóm chính gồm hiện đại, tân cổ điển, tối giản và phong cách nhiệt đới. Phong cách kiến trúc ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí mặt tiền và vật liệu hoàn thiện, do đó cần được xác định ngay từ giai đoạn thiết kế sơ bộ.

Phân loại theo kiểu mái

Theo kiểu mái, nhà 90m2 2 tầng có 4 lựa chọn phổ biến gồm mái Thái, mái Nhật, mái bằng và mái lệch, trong đó kiểu mái quyết định trực tiếp đến khả năng chống nóng, thoát nước và chi phí phần mái. Việc chọn kiểu mái không chỉ dựa vào thẩm mỹ mà còn phụ thuộc vào quy định chiều cao xây dựng tại địa phương và định hướng sử dụng tầng mái trong tương lai.

Phân loại theo số phòng ngủ

Theo số phòng ngủ, nhà 90m2 2 tầng thường được thiết kế với 3 hoặc 4 phòng ngủ, tùy thuộc vào số lượng thành viên và nhu cầu bố trí thêm phòng chức năng phụ.

Ngược lại với quan niệm càng nhiều phòng càng tốt, việc chia quá nhiều phòng trên diện tích 90m2 sẽ khiến từng phòng bị thu hẹp và giảm chất lượng không gian sống. Bảng dưới đây so sánh hai phương án phổ biến để gia chủ đối chiếu:

Phân loại theo đặc trưng công năng

Theo đặc trưng công năng, nhà 90m2 2 tầng được chia thành 4 dạng gồm nhà ở thuần túy, nhà kết hợp kinh doanh, nhà có sân vườn và nhà có gara ô tô, phản ánh nhu cầu sử dụng thực tế của từng gia đình.

Các mẫu thiết kế nhà 90m2 2 tầng đẹp tiêu biểu

Có 6 mẫu thiết kế nhà 90m2 2 tầng đẹp tiêu biểu gồm mẫu mái Thái, mái bằng, chữ L, tân cổ điển, kết hợp kinh doanh và mẫu có hồ bơi, đáp ứng đa dạng nhu cầu thẩm mỹ lẫn công năng. Sau đây là đặc điểm chi tiết của từng mẫu để gia chủ lựa chọn phương án phù hợp nhất với lô đất và ngân sách của mình.

Mẫu nhà mái Thái

Mẫu nhà 90m2 2 tầng mái Thái nổi bật với hệ mái dốc nhiều lớp chồng lên nhau, giúp thoát nước mưa nhanh và tạo lớp không khí cách nhiệt tự nhiên cho tầng trên cùng. Phần mái đua vươn khoảng 60 đến 80cm còn đóng vai trò che nắng che mưa cho hệ cửa phía dưới, hạn chế nước hắt vào tường và bảo vệ lớp sơn hoàn thiện mặt tiền.

Mẫu nhà mái Thái nổi bật với các ưu điểm sau:

• Hình khối cân đối: các lớp mái chồng tạo chiều sâu cho mặt đứng, phù hợp cả nhà phố lẫn nhà vườn nông thôn.
• Chống nóng hiệu quả: khoảng trống giữa mái và trần giúp giảm rõ rệt nhiệt độ tầng lầu vào mùa hè.
• Hạn chế thấm dột: độ dốc lớn giúp nước mưa thoát nhanh, ít đọng nước hơn so với mái bằng.
• Chi phí phần mái cao hơn: kết cấu khung kèo và ngói đòi hỏi vật tư nhiều hơn, gia chủ cần dự trù thêm trong dự toán.

Mẫu nhà mái bằng

Mẫu nhà 90m2 2 tầng mái bằng là phương án tối ưu chi phí nhất trong các kiểu mái, đồng thời cho phép tận dụng toàn bộ diện tích tầng mái làm sân thượng phục vụ sinh hoạt. Khác với mái Thái thiên về hình khối bề thế, mái bằng hướng đến sự vuông vức và hiện đại.

Ưu thế của mẫu nhà mái bằng:

• Tận dụng sân thượng: bố trí khu phơi đồ, vườn trên mái, bồn nước hoặc hệ thống pin mặt trời.
• Dự phòng nâng tầng: kết cấu mái bằng cho phép xây thêm tầng khi nhu cầu gia đình tăng lên, chỉ cần tính toán tải trọng móng từ đầu.
• Chi phí phần mái thấp: tiết kiệm đáng kể so với mái Thái hoặc mái Nhật có kết cấu khung kèo phức tạp.
• Cần đầu tư chống thấm kỹ: đây là điểm yếu lớn nhất của mái bằng, bắt buộc thi công chống thấm nhiều lớp và tạo độ dốc thoát nước hợp lý.

Mẫu nhà chữ L

Mẫu nhà 90m2 2 tầng chữ L tận dụng phần góc đất để tạo sân trong thoáng đãng, giúp hầu hết các phòng chức năng đều tiếp xúc trực tiếp với ánh sáng và gió tự nhiên. Với lô đất hình ống hẹp, bố cục chữ L có thể khiến các phòng bị chia nhỏ và mất cân đối.

Ưu thế của bố cục chữ L:

• Lấy sáng và thông gió tối đa: phần sân trong đóng vai trò như giếng trời lộ thiên phục vụ cả hai tầng.
• Phân vùng chức năng rõ ràng: một cánh dành cho khu sinh hoạt chung, cánh còn lại cho khu phòng ngủ hoặc bếp.
• Tăng giá trị thẩm mỹ: cây xanh và tiểu cảnh tại sân trong làm mềm hình khối kiến trúc tổng thể.

Mẫu nhà phong cách tân cổ điển

Mẫu nhà 90m2 2 tầng phong cách tân cổ điển sử dụng hệ phào chỉ, cột trang trí và bố cục mặt tiền đối xứng để tạo vẻ sang trọng, đồng thời tiết chế chi tiết so với kiến trúc cổ điển thuần túy.

Yếu tố tạo nên vẻ đẹp của mẫu tân cổ điển:

• Bố cục mặt tiền đối xứng: cửa chính đặt ở trục giữa với các ô cửa sổ hai bên cân đối, tạo cảm giác trang nghiêm.
• Hệ phào chỉ phân tầng: các đường phào ngang chia rõ ranh giới giữa hai tầng, tăng chiều sâu cho mặt đứng.
• Gam màu ấm và trung tính: kem, trắng ngà, vàng nhạt kết hợp chi tiết mạ vàng hoặc đồng làm điểm nhấn.
• Nội thất đồng bộ với kiến trúc: nên thiết kế nội thất cùng phong cách để đảm bảo tính thống nhất từ ngoài vào trong.

Mẫu nhà kết hợp kinh doanh

Mẫu nhà 90m2 2 tầng kết hợp kinh doanh dành khoảng 25 đến 40m2 mặt tiền tầng trệt làm cửa hàng, khu sinh hoạt gia đình được đẩy về phía sau và bố trí chủ yếu tại tầng lầu. Mẫu nhà phải tách biệt rõ ràng hai luồng di chuyển của khách hàng và của gia đình, tránh gây bất tiện và đảm bảo sự riêng tư trong sinh hoạt.

Nguyên tắc thiết kế nhà kết hợp kinh doanh:

• Lối đi riêng cho gia đình: bố trí cửa phụ hoặc hành lang bên hông dẫn thẳng lên cầu thang, không đi xuyên qua khu vực bán hàng.
• Mặt tiền mở rộng tối đa: sử dụng cửa cuốn hoặc cửa kính khổ lớn để tăng khả năng trưng bày và thu hút khách.
• Nhà vệ sinh riêng cho khu kinh doanh: đặt gần khu bán hàng để không ảnh hưởng đến khu sinh hoạt phía trong.
• Hệ thống điện tách biệt: bố trí tủ điện và đồng hồ riêng cho phần kinh doanh nhằm dễ kiểm soát chi phí vận hành.

Mẫu nhà có hồ bơi

Mẫu nhà 90m2 2 tầng có hồ bơi thường bố trí bể bơi mini diện tích 10 đến 15m2 tại sân sau hoặc sân bên, phù hợp với lô đất có diện tích lớn hơn diện tích xây dựng. Hạng mục hồ bơi đòi hỏi đầu tư đáng kể cả về chi phí xây dựng lẫn chi phí vận hành, do đó gia chủ cần cân nhắc kỹ trước khi đưa vào phương án thiết kế.

Các lưu ý khi thiết kế nhà có hồ bơi:

• Xử lý chống thấm chuyên biệt: kết cấu bể chứa nước đòi hỏi giải pháp chống thấm riêng, khác với chống thấm sàn thông thường.
• Hệ thống lọc và tuần hoàn nước: cần bố trí sẵn phòng kỹ thuật nhỏ để đặt máy bơm, bình lọc và hệ thống đường ống.
• Chi phí vận hành định kỳ: bao gồm điện chạy máy lọc, hóa chất xử lý nước và công vệ sinh bể hằng tháng.
• An toàn cho trẻ nhỏ: bắt buộc có rào chắn, nắp che hoặc hệ thống cảnh báo nếu gia đình có trẻ em.

Cách bố trí công năng cho nhà 90m2 2 tầng

Cách bố trí công năng cho nhà 90m2 2 tầng tuân theo nguyên tắc tầng trệt dành cho sinh hoạt chung và tầng lầu dành cho không gian riêng tư giúp tách biệt rõ khu vực tiếp khách với khu vực nghỉ ngơi, giảm tiếng ồn ảnh hưởng đến phòng ngủ, đồng thời thuận tiện bố trí một phòng ngủ tại tầng trệt cho người lớn tuổi hạn chế leo cầu thang.

Bảng dưới đây trình bày phương án phân bổ diện tích tham khảo cho nhà 90m2 2 tầng với 3 phòng ngủ, gia chủ có thể điều chỉnh linh hoạt theo số lượng thành viên thực tế:

Cách dự toán chi phí xây nhà 90m2 2 tầng

Cách dự toán chi phí xây nhà 90m2 2 tầng gồm 3 nội dung chính: tính diện tích xây dựng quy đổi nhân với đơn giá, lập ví dụ dự toán trọn gói cụ thể và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí. Sau đây là hướng dẫn chi tiết từng nội dung giúp gia chủ chủ động ước tính tổng vốn cần chuẩn bị trước khi khởi công.

Cách tính diện tích xây dựng và đơn giá

Cách tính diện tích xây dựng dựa trên nguyên tắc quy đổi từng hạng mục theo hệ số phần trăm so với diện tích sàn thực tế, sau đó nhân với đơn giá thi công để ra chi phí xây dựng cơ bản.

Không phải hạng mục nào cũng được tính bằng 100% diện tích. Móng, mái, sân và ban công có mức độ đầu tư khác nhau nên áp dụng hệ số riêng. Bảng dưới đây tổng hợp các hệ số quy đổi thường được áp dụng trong thực tế thi công nhà 2 tầng:

Ví dụ dự toán chi phí trọn gói

Với nhà 90m2 2 tầng mái bằng, tổng diện tích xây dựng quy đổi thường rơi vào khoảng 250 đến 280m2, tương ứng chi phí trọn gói khoảng 1,4 đến 2,2 tỷ đồng tùy mức hoàn thiện.

Cách tính được triển khai theo trình tự sau để gia chủ dễ áp dụng cho trường hợp của mình:

• Bước 1: Tính diện tích quy đổi phần móng, lấy 90m2 nhân hệ số khoảng 40%, tương đương 36m2.
• Bước 2: Tính diện tích sàn hai tầng, lấy 90m2 nhân 2, tương đương 180m2 tính đủ 100%.
• Bước 3: Tính diện tích quy đổi phần mái, với mái bê tông lấy 90m2 nhân hệ số 50%, tương đương 45m2.
• Bước 4: Cộng tổng ba hạng mục trên được khoảng 261m2 diện tích xây dựng quy đổi.
• Bước 5: Nhân diện tích quy đổi với đơn giá trọn gói, ví dụ 261m2 nhân 6 triệu đồng/m2 cho ra khoảng 1,57 tỷ đồng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí

Có 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 90m2 2 tầng gồm điều kiện nền đất, kiểu mái, mức độ hoàn thiện, vị trí thi công và thời điểm khởi công. Cùng một diện tích xây dựng nhưng chênh lệch giữa phương án tiết kiệm và phương án cao cấp có thể lên tới 40 đến 60% tổng chi phí, chủ yếu đến từ vật liệu hoàn thiện.

Các yếu tố cần cân nhắc bao gồm:

• Điều kiện nền đất: nền đất yếu cần ép cọc hoặc gia cố, làm tăng đáng kể chi phí phần móng so với móng băng thông thường.
• Kiểu mái được lựa chọn: mái Thái và mái Nhật có chi phí cao hơn mái bằng do kết cấu khung kèo và vật liệu ngói.
• Vị trí và điều kiện thi công: công trình trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư sẽ phát sinh thêm chi phí nhân công và trung chuyển.
• Thời điểm khởi công: giá thép, xi măng và nhân công biến động theo mùa xây dựng, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng dự toán.

Kinh nghiệm xây nhà 90m2 2 tầng tối ưu chi phí

Kinh nghiệm xây nhà 90m2 2 tầng tối ưu chi phí tập trung vào 4 yếu tố: lập kế hoạch tài chính rõ ràng, lựa chọn nhà thầu và đơn vị thiết kế uy tín, chọn vật liệu xây dựng phù hợp và tối ưu chi phí trong quá trình thi công.

Lập kế hoạch tài chính

Lập kế hoạch tài chính là bước đầu tiên và quan trọng nhất, bởi toàn bộ quy mô công trình, kiểu mái và mức độ hoàn thiện đều phải được xây dựng dựa trên khả năng chi trả thực tế của gia đình.

Lựa chọn nhà thầu và đơn vị thiết kế uy tín

Lựa chọn nhà thầu và đơn vị thiết kế uy tín giúp gia chủ kiểm soát tốt chất lượng, tiến độ và hạn chế các khoản phát sinh do sai sót kỹ thuật hoặc thi công không đúng bản vẽ. Một đơn vị có kinh nghiệm với quy mô nhà 2 tầng diện tích vừa sẽ đưa ra phương án kết cấu và bố trí công năng tối ưu, tiết kiệm chi phí ngay từ khâu thiết kế.

Chọn vật liệu xây dựng phù hợp

Chọn vật liệu xây dựng phù hợp không đồng nghĩa với việc chọn loại rẻ nhất, mà là phân bổ ngân sách theo hướng đầu tư mạnh cho hạng mục khó sửa chữa và tiết giảm ở hạng mục dễ thay thế. Gia chủ cần tránh tâm lý cắt giảm chi phí ở phần kết cấu và chống thấm.

Tối ưu chi phí trong quá trình thi công

Tối ưu chi phí trong quá trình thi công đòi hỏi gia chủ theo dõi sát bảng dự toán, hạn chế thay đổi thiết kế giữa chừng và nghiệm thu từng hạng mục trước khi thanh toán theo tiến độ.

FAQ

Xây nhà 90m2 2 tầng hết bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà 90m2 2 tầng thường dao động khoảng 1,4 đến 2,2 tỷ đồng với tổng diện tích xây dựng quy đổi khoảng 250 đến 280m2, tùy theo kiểu mái, mức độ hoàn thiện và đơn giá tại từng khu vực.

Nhà 90m2 2 tầng bố trí được mấy phòng ngủ?

Nhà 90m2 2 tầng bố trí được 3 đến 4 phòng ngủ tùy theo nhu cầu sử dụng của gia đình. Phương án 3 phòng ngủ phù hợp với gia đình 4 đến 5 người, trong khi phương án 4 phòng ngủ đáp ứng gia đình 6 đến 7 người nhưng diện tích mỗi phòng sẽ thu hẹp còn khoảng 12 đến 15m2.

Nhà 90m2 2 tầng nên chọn kiểu mái nào?

Nhà 90m2 2 tầng nên chọn mái bằng nếu ưu tiên tối ưu chi phí và có nhu cầu sử dụng sân thượng, chọn mái Thái hoặc mái Nhật nếu ưu tiên khả năng chống nóng, thoát nước và vẻ đẹp bề thế cho mặt tiền.

Tóm lại, các mẫu thiết kế nhà 90m2 2 tầng đẹp và tối ưu chi phí xây dựng đều dựa trên nguyên tắc cân bằng giữa công năng sử dụng, phong cách kiến trúc và khả năng tài chính thực tế. Việc nắm rõ cách phân loại mẫu nhà theo từng tiêu chí, phương án bố trí công năng hợp lý cùng cách tính diện tích xây dựng quy đổi sẽ giúp gia chủ chủ động kiểm soát dự toán và triển khai công trình đạt hiệu quả cao nhất.